4 cách nhận biết một dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý

22/12/2020 - 08:40

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng do dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chờ cơ hội săn đất giá rẻ. Tuy nhiên, khách hàng có thể mất trắng nếu nóng vội, ham lợi nhuận mà “đổ tiền” vào các dự án “ma”.

Để giảm thiểu rủi ro này, người mua cần nhận biết 4 dấu hiệu sau của một dự án không đủ điều kiện:

1. Hồ sơ pháp lý dự án không đầy đủ

Một dự án đất nền có đầy đủ hồ sơ pháp lý thì không thể thiếu một trong những giấy tờ quan trọng sau:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: Xem lại giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, chú ý thông tin về lĩnh vực kinh doanh, chức năng xây dựng và đầu tư dự án bất động sản của doanh nghiệp.

- Văn bản thể hiện khu đất thực hiện dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao.

Ảnh minh họa

- Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án có quy mô dưới 5ha). Các kế hoạch này phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch chi tiết 1/500 phải thể hiện các chỉ tiêu xây dựng như dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến ​​trúc, công trình hạ tầng, kiến ​​trúc kết cấu / thiết kế chi tiết từng lô đất, đánh giá môi trường. Thông qua quy hoạch chi tiết 1/500, chủ đầu tư có thể hình dung tổng thể quy hoạch dự án, định vị các công trình, thiết kế cơ sở cũng như mối quan hệ giữa các công trình được quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng ra vào, đường đi, hàng rào ...

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền (nếu dự án có tổng mức đầu tư cơ sở hạ tầng trên 15 tỷ đồng). Theo đó, Sở Xây dựng sẽ thẩm định các yếu tố: năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch đất đai, lấy ý kiến ​​của các sở ngành liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện, cấp thoát nước ...), sau đó trình UBND tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư.

- Giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Nội dung chính của giấy phép là các thông tin như: Tên và địa chỉ chủ đầu tư, tên công trình, vị trí dự án, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng ...

2. Chủ đầu tư chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng

Theo Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP, một trong những điều kiện để chủ đầu tư dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền là phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.

Cụ thể, “hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân làm nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu bao gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước và thu gom rác thải ”.

Vì vậy, người mua cần kiểm tra việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hạ tầng trước khi ký hợp đồng, tránh rủi ro gặp phải chủ đầu tư lách luật, đất bán trước, hạ tầng xây sau.

3. Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án

Người mua cần tự tìm hiểu hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án đất nền như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí liên quan. đất (nếu có) ... Nếu nhà đầu tư chưa nộp đủ các khoản này thì dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng. Quan trọng hơn, việc nợ thuế phí còn cho thấy chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm và uy tín kinh doanh, nên người mua tránh đặt niềm tin và “đổ tiền” vào dự án đó.

4. Đất đang tranh chấp

Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng cần chứng minh được đất không có tranh chấp. Vì vậy, đây cũng là một tiêu chí quan trọng mà người mua nên cân nhắc khi đầu tư vào đất nền, cụ thể là kiểm tra xem đất nền của dự án có vướng quy hoạch hay tranh chấp hay không. Nhà đầu tư có thể kiểm tra lô đất có tranh chấp hay không bằng cách xác minh thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến hoặc nhờ môi giới cung cấp thông tin, người dân địa phương.

Chủ đề: Kiến thức bất động sản cần biết!

Theo Thanhnienviet