8 quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần biết

Các chuyên gia cho rằng, trong giao dịch bất động sản (BĐS) hiện nay, nếu chủ đầu tư (CĐT), đơn vị phân phối luôn có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp luật thì người mua nhà phần lớn là thiếu kinh nghiệm và hiểu biết về vấn đề này.

Điều này khiến người mua luôn là người chịu thiệt trong các giao dịch, nhất là các giao dịch phát sinh đối với loại hình dự án hình thành trong tương lai.

Theo các chuyên gia, định kiến ​​“tham thì thâm, có chơi có chịu” khi bị lừa dối trong giao dịch bất động sản là rất sai lầm vì người mua có quyền mưu cầu lợi ích và được pháp luật bảo vệ. Để tránh rủi ro trong giao dịch, ngoài việc xác định những rủi ro, vướng mắc pháp lý thường gặp, người mua cần nắm rõ quyền lợi của mình trong giao dịch nhà trên giấy. Như sau:

Đầu tiên: kiểm tra các điều kiện mở bán

Bán nhà trên giấy có thể được coi là mức độ rủi ro cao hơn so với bất động sản có sẵn. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép kinh doanh khi bất động sản có đủ các điều kiện bắt buộc đưa vào kinh doanh. Trước khi ký HĐMBĐ (hợp đồng mua bán), bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất ...

Ngoài việc kiểm tra thông tin với Chủ đầu tư, người mua còn phải kiểm tra đối chiếu với thông tin môi giới. Nếu phát hiện sai phạm cần nhanh chóng trao đổi với chủ đầu tư để làm rõ.

Thứ hai: thương lượng hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng dân sự. Mẫu hợp đồng chuẩn chỉ là cái cớ mà nhân viên kinh doanh đưa ra để phớt lờ các điều khoản thương lượng. Việc Chủ đầu tư có một bộ Hợp đồng mua bán không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự là không đúng.

Bên mua cần lưu ý, kinh doanh bất động sản là ngành kinh doanh có điều kiện, giao dịch mua bán phải bằng hợp đồng theo mẫu quy định. Người mua nhà có quyền thương lượng, thêm bớt, thay đổi các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký.

Người mua được thẩm tra điều kiện mở bán khi mua nhà hình
thành trong tương lai. Ảnh minh họa

Thứ ba: Ngân hàng bảo lãnh

Khi giao dịch với một dự án, điều quan trọng là phải tìm hiểu xem dự án có được bảo lãnh bởi một ngân hàng hay không. Khi CĐT không bàn giao nhà như cam kết, người mua khiếu nại và CĐT không chấp nhận giải quyết thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm bảo lãnh giải quyết nghĩa vụ tài chính cho người mua trong trường hợp này.

Cụ thể, người mua cần chủ động lưu giữ chứng cứ, tạo bằng chứng chứng minh đã quá thời hạn bàn giao nhà nhưng chủ đầu tư không bàn giao là vi phạm cam kết giao nhà. Lúc này, người mua cần gửi ngay yêu cầu buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh cho ngân hàng càng sớm càng tốt.

Thứ 4: thanh toán theo quy định của pháp luật

Pháp luật quy định, người mua chỉ thanh toán đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng giá trị không quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Tuy nhiên, hiện tại, người mua thường phải thanh toán ngay 95-100% trước khi nhận bàn giao. Người mua cần biết rõ lãi suất thanh toán của mình để tránh tranh chấp về sai phạm thực tế trong giao dịch với chủ đầu tư.

Thứ 5: Chỉ ký hợp đồng mua bán khi dự án đã được giải chấp

Chủ đầu tư thế chấp dự án để vay ngân hàng đầu tư nhưng chỉ được ký hợp đồng mua bán với người mua sau khi được giải chấp. Người mua cần tìm hiểu dự án đang được thế chấp ở ngân hàng nào, trong thời gian bao lâu và việc thế chấp có khả thi hay không.

Cẩn thận hơn, người mua có thể thẩm định chủ đầu tư có giấy tờ chứng minh chưa giải chấp hoặc có văn bản giải chấp hay không.

Thứ sáu: Đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng

Yêu cầu chủ đầu tư đưa nhà mẫu vào phụ lục để xác định đó là mẫu nhà, kết cấu nhà bàn giao. Đây là điều cần thiết vì nhà mẫu là đối chiếu chính xác để người mua đưa ra quyết định mua sản phẩm cùng loại.

Đồng thời, sự khác biệt giữa thông tin nhà theo hợp đồng và nhà bàn giao thông thường là kết cấu kỹ thuật, lối đi, diện tích ở… mà thỏa thuận chung sau này sẽ không bảo vệ được người mua.

Thứ bảy: Người mua được bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao

Khi chậm bàn giao, chủ đầu tư thường dùng tình tiết để người mua thông cảm. Trong trường hợp này, người mua thường bị thiệt vì hợp đồng không quy định trách nhiệm cụ thể khi chậm bàn giao. Theo quy định của pháp luật, bên mua có quyền yêu cầu, cam kết bồi thường bằng văn bản. Nếu chủ đầu tư tiếp tục vi phạm, người mua có quyền áp dụng các biện pháp pháp lý và công khai thông tin.

Thứ tám: các chi phí khác có thể thỏa thuận

Ngoài khoản tiền mua bất động sản, các bên thỏa thuận rõ ràng về các khoản phí khác và chi phí trong tương lai như: chi phí quản lý và các dịch vụ phát sinh liên quan đến việc bảo trì và sử dụng bất động sản tại thời điểm mua bất động sản sẽ khác so với thời điểm nhận bàn giao.

Chủ đề: Kiến thức bất động sản cần biết.

Theo Thanhnienviet