Đòn bẩy tài chính là gì và những rủi ro khi lạm dụng trong đầu tư BĐS

Đòn bẩy tài chính là chỉ số minh họa khả năng tận dụng nguồn vốn vay của doanh nghiệp để gia tăng lợi nhuận. Ngoài ra hệ số này còn thể hiện mối quan hệ giữa vốn vay và vốn của chủ sở hữu (hoặc chủ đầu tư).

Thuật ngữ nói trên hiện vẫn đang là một trong những chỉ số tài chính thu hút nhiều sự quan tâm của giới đầu tư, đặc biệt là trong ngành bất động sản. Hãy tham khảo bài viết dưới đây để trở thành nhà đầu tư bất động sản thông minh nhé!

1. Đòn bẩy tài chính là gì?

Thuật ngữ đòn bẩy tài chính là một thuật ngữ tương đối phổ biến trong giới tài chính, nó hiện cũng đang được áp dụng đồng thời trong lĩnh vực bất động sản.

Đòn bẩy thường là chỉ việc chúng ta sử dụng một vật liệu nào đó làm điểm tựa để biến đổi lực tác động lên vật khác. Lực tác động sau khi đã được biến đổi sẽ hiệu quả hơn so với lực tạo ra ban đầu.

Sử dụng đòn bẩy tài chính là việc tạo lợi nhuận từ các khoản vay đầu tư

Theo đó các nhà kinh tế học cũng áp dụng thuật ngữ “đòn bẩy” trong các mô hình kinh doanh của mình. Điểm tựa ở đây là chỉ số vốn chủ đầu tư vay từ đối tác, ngân hàng hoặc công ty tài chính. Nhờ vào điểm tựa này mà doanh nghiệp sẽ được tăng số vốn đầu tư khởi điểm và có khả năng sinh lợi nhuận tốt hơn. Nhìn chung sử dụng đòn bẩy tài chính đồng nghĩa với việc dùng vốn vay để tạo lợi nhuận kinh tế.

Nếu bạn muốn một định nghĩa “học thuật” và “hàn lâm” hơn thì đòn bẩy tài chính (DFL) được giới nghiên cứu xem như một chỉ số thể hiện khả năng sinh lãi của một mô hình kinh doanh sử dụng vốn vay bên ngoài. DFL thường được so sánh tương quan trực tiếp với vốn của chủ sở hữu (ROE) hoặc cổ phần doanh nghiệp (EPS).

Doanh nghiệp có tỉ trọng nợ phải trả cao thì chỉ số DFL sẽ lớn và ngược lại. Xin lưu ý rằng để xác định tỉ trọng nợ phải trả của một doanh nghiệp chúng ta sẽ so sánh số vốn vay bên ngoài với vốn do chủ sở hữu đầu tư. Hiện nay chỉ số đòn bẩy tài chính trong chứng khoán và trong bất động sản là hai trường hợp nghiên cứu và ứng dụng DFL phổ biến nhất.

2. Đòn bẩy tài chính có phải là một thuật ngữ quốc tế? 

Thuật ngữ chúng ta đang xem xét chính thức được ra đời như một thuật ngữ sử dụng toàn cầu. Dù bạn đang làm việc trong ngành kinh tế nói chung, ngành chứng khoán hay bất động sản thì thuật ngữ này đều có ý nghĩa. Đặc biệt trong một vài năm trở lại đây người ta có xu hướng sử dụng thuật ngữ này nhiều hơn hẳn trong các mô hình kinh doanh bất động sản.

Vậy đòn bẩy tài chính tiếng Anh là gì?

Chúng ta có cụm từ “Financial Leverage” để chỉ thuật ngữ “đòn bẩy” trong tài chính và bất động sản. Qua đó chúng ta sẽ có thêm từ viết tắt của thuật ngữ này là FL. Từ viết tắt mà giới đầu tư Việt Nam chúng ta vẫn dùng là DFL (tương đương với “Degree of Financial Leverage” – hệ số đòn bẩy tài chính). Kí hiệu DFL và FL vẫn có thể được coi là tương đương nhau trong các văn bản chính thống, trong giới hạn bài viết này chúng tôi sẽ sử dụng DFL.

3. Ý nghĩa của đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản

Ý nghĩa của thuật ngữ trong kinh tế học

Khi bạn sử dụng dạng thuật ngữ này bạn sẽ nắm được mức độ ảnh hưởng cũng như tác động qua lại giữa lợi nhuận và vốn doanh nghiệp có vốn vay nói chung. Trong một số trường hợp rộng hơn nhà đầu tư cũng sử dụng chỉ số này để xem xét và đánh giá sự hiệu quả của kết cấu vốn trong mô hình kinh doanh nào đó.

Thông qua chỉ số đòn bẩy tính toán được bản thân nhà đầu tư sẽ dễ dàng đánh giá khả năng hoạt động của kết cấu vốn hiện tại, điều chỉnh nguồn vay, lãi vay cũng như xoay vòng lợi nhuận khi cần thiết.

Đòn bẩy tài chính sẽ giúp chủ đầu tư tạo lợi nhuận vượt bậc

Ý nghĩa của việc sử dụng lý thuyết về đòn bẩy tài chính trong bất động sản

Nhìn chung việc sử dụng “đòn bẩy” về tài chính được coi là cách giải quyết bài toán thiếu hụt vốn đầu tư nhanh chóng nhất. Thay vì các doanh nghiệp phải đợi thời gian dài để tự huy động cũng như tạo vốn và bỏ lỡ một số “thời điểm vàng” thì nay họ có thể tận dụng các khoản vay.

Đó là chưa kể khi sử dụng các “đòn bẩy” bản thân doanh nghiệp sẽ có lá chắn thuế hiệu quả. Lý do là vì khi doanh nghiệp đã phải trả khoản lãi cho vốn vay thì thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp đó sẽ được trừ đi đáng kể. Đây thực sự là một phương án tốt để gia tăng lợi nhuận nói chung.

4. Có bao nhiêu chỉ số trong nhóm đòn bẩy tài chính?

Ngoài việc tìm hiểu đòn bẩy tài chính là gì, khi bạn tham gia giao dịch trên sàn bất động sản thì thường bạn sẽ gặp được các loại đòn bẩy tài chính sau:

Hệ số nợ/Tài sản

Với công thức tính Tổng nợ/Tổng tài sản (D/A), các doanh nghiệp sẽ thể hiện minh bạch được phần trăm nợ vay trên tổng số vốn chung. Hệ số nợ cao đi kèm với khả năng sinh lời cao là dấu hiệu đáng mừng cho chủ đầu tư. Tuy nhiên nếu hệ số nợ cao và khả năng sinh lời thấp thì đồng nghĩa với việc đòn bẩy tài chính đang không được khai thác trong mô hình kinh doanh đó.

Một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến hệ số nợ của một mô hình kinh doanh có thể kể đến như loại hình kinh doanh, quy mô, mục đích vay vốn,...

Hệ số nợ/Vốn

Hệ số nợ/Vốn được tính bằng công thức: (Tổng nợ)/(Tổng nợ + Vốn ban đầu).

Đây cũng được coi là một trong những chỉ số đo lường quy mô doanh nghiệp hiệu quả và đáng tin cậy. Khi bạn có dự định đầu tư và đặc biệt là bất động sản thì hệ số này sẽ cho bạn cái nhìn khách quan nhất về bức tranh tài chính cũng như cấu trúc kinh doanh của mô hình đối tác đang sử dụng. Cơ sở để nhận định hệ số nợ/Vốn cao hay thấp thường được so sánh với mức bình quân của ngành đó.

Hệ số đòn bẩy tài chính luôn là một trong những chỉ số hạng ưu đối với các nhà đầu tư

Hệ số đòn bẩy tài chính

Hệ số đòn bẩy tài chính là gì? Đây được coi như công cụ thăm dò khả năng tự chủ tài chính của một doanh nghiệp cũng như mức độ hiệu quả khi doanh nghiệp triển khai phương án dùng “đòn bẩy” trong tài chính.

Công thức đòn bẩy tài chính được tính như sau: (Tổng tài sản bình quân)/(Vốn chủ sở hữu bình quân). Tuy nhiên bản thân công thức này lại có một hạn chế nhất định là chỉ dùng các chỉ tiêu tài chính bình quân. Vì lý do này mà đôi khi công thức này không phản ánh được khách quan tình hình tài chính tại cả thời kỳ của doanh nghiệp.

5. Có nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản

Đòn bẩy tài chính là một phương án đầu tư BĐS thông minh

Một trong những ví dụ về đòn bẩy tài chính có thể kể đến như bạn đang thiếu vốn để mua căn hộ, bạn đã tiến hành vay ngân hàng số tiền còn thiếu trên. Sau khi đã mua được căn hộ thì bạn tiếp tục rao bán khi giá bất động sản lên cao. Kết quả là bạn có lãi đến vài trăm triệu sau khi đã chi trả tất cả số nợ từ ngân hàng. Như vậy có thể thấy việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một hướng đầu tư nhà đất tương đối hiệu quả và thông minh.

Sử dụng đòn bẩy tài chính thực sự là một phương án đầu tư bất động sản khả quan

Nếu bạn thực sự có ý định sử dụng phương án này trong việc đầu tư bất động sản của mình thì có thể tham khảo các lý do dưới đây:

• Đòn bẩy luôn tối ưu dòng vốn: Có thể nói số vốn của nhà đầu tư sẽ luôn được đảm bảo sinh lời mọi lúc nếu họ sử dụng đòn bẩy thông minh, hợp lý. Cùng một lúc mọi nguồn lực đều tập trung lại để hỗ trợ sinh lời thfi lợi nhuận cuối cùng sẽ đảm bảo cao hơn hẳn so với việc phải xé nhỏ vốn ban đầu.
• Đòn bẩy giảm chi phí cơ hội và bỏ qua rủi ro thanh khoản: Đây cũng là một trong những lý do khiến đòn bẩy tài chính trở thành chủ đề hot trên các sàn bất động sản. Một nhà đầu tư thông minh nhờ vào vốn vay sẽ sắp xếp được kế hoạch tài chính doanh nghiệp và giúp hạ chi phí cơ hội gần như bằng 0.
• Đòn bẩy có tính khả thi cao: Bất động sản luôn nổi tiếng là sân chơi của những bàn tay xoay vốn nhanh. Đây chính là lý do giúp nhà đầu tư tận dụng chính các biến động từ thị trường để kiếm lời.
• Đòn bẩy giúp bạn có cơ hội được hưởng ưu đãi: Hiện nay nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp trong nước phát triển, không khó để chúng ta có thể tìm ra các gói vay ưu đãi dành cho nhà đất. Một nhà đầu tư thông minh sẽ tận dụng chính các gói ưu đãi này để tối ưu hóa khả năng sinh lời của mình.

“Con dao hai lưỡi” mang tên đòn bẩy tài chính trong BĐS

Các nhà đầu tư nhà đất “lão luyện” thường truyền nhau kinh nghiệm rằng đòn bẩy tài chính có thể khiến ta thành tỉ phú và cũng có thể đưa ta ra khu ổ chuột. Trên thực tế phương án sử dụng đòn bẩy bên cạnh các ưu điểm vượt trội thì cũng đem theo không ít rủi ro. Các rủi ro có thể kể đến như:

• Chủ đầu tư hoàn toàn không làm chủ được khả năng thu hồi vốn cũng như khả năng sinh lãi của bất động sản. Đây chính là điều rủi ro nhất nếu bạn quyết định sử dụng bất cứ dạng đòn bẩy nào khi đầu tư vào bất động sản. Chỉ cần căn hộ bạn đang sở hữu khó bán là số vốn có vay của bạn đã bị “giam” và đương nhiên người chịu lỗ hàng ngày là chính bạn.
• Bản thân chủ đầu tư cần cân nhắc rất kỹ tỷ lệ lãi cho các khoản vay đầu tư của mình. Những sự tự tin không đúng chỗ sẽ chỉ sớm khiến bạn bị “gãy đòn bẩy” và tệ hơn là nguy cơ trắng tay.
• Nếu như thị trường bất động sản là mảnh đất màu mỡ của các nhà đầu tư thì bản thân nó cũng tạo môi trường cạnh tranh cực kỳ khắc nghiệt. Dù mô hình kinh doanh của bạn có thông minh đến đâu, khả năng tính toán khoản vay của bạn tốt thế nào thì thị trường vẫn tạo rủi ro rất lớn cho khả năng sinh lời của bạn.

Trên thực tế đòn bẩy tài chính hoàn toàn có thể là “con dao hai lưỡi” dành cho các nhà đầu tư

6. Phương án để giảm thiểu rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong BĐS

Về cơ bản một khi nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ luôn phải chịu rủi ro. Thế nhưng riêng đối với lĩnh vực bất động sản thì vẫn có một số phương án hỗ trợ giúp nhà đầu tư giảm rủi ro đến mức tối đa.

Thứ nhất, các nhà đầu tư bất động sản nên chọn các khoản vay minh bạch, rõ ràng, chính thống để làm đòn bẩy của mình. Việc chọn đối tác là các công ty tài chính “ma”, “mập mờ” tuy giải ngân nhanh nhưng bạn có thể phải chịu lãi cao đến rất cao. Tốt nhất là các nhà đầu tư nên sử dụng gói hỗ trợ từ các Ngân hàng lớn, uy tín để được hưởng các ưu đãi về lãi suất cũng như thời gian vay.

Thứ hai, các nhà đầu tư bất động sản nên cân đối 4 nguồn vốn cơ bản bao gồm vốn cá nhân, vốn ngân hàng, vốn cổ đông và vốn khách hàng. Riêng đối với bất động sản việc bạn rất nên kêu gọi vốn từ khách hàng. Phương án này không những tăng khả năng thành công của việc kinh doanh mà còn tiêu biến được số lãi đáng ra bạn phải chịu khi đi vay.

Trên đây là một số kiến thức chung về đòn bẩy tài chính dành cho các nhà đầu tư. Nếu bạn muốn thành công trong lĩnh vực bất động sản thì đừng quên tham khảo và áp dụng các phương án này. Hãy làm sao các khoản vay cũng có thể giúp bạn kiếm lợi nhuận và thành đòn bẩy cho cả tương lai

Theo Thanh Niên Việt