Luật đất đai năm 2021 và những quy định, sửa đổi mới nhất

09/05/2021 - 15:50

Nội dung bài viết [Mở rộng]

Năm 2021 với những thay đổi về một số điều trong luật đất đai. Ban biên tập House Viet xin được tổng hợp những thông tin mới nhất và gửi đến quý bạn đọc.

Một số nghị định mới được áp dụng hoặc điều khoản được sửa đổi trong luật đất đai 2021

Nghị định số 148/2020 / NĐ-CP sửa đổi một số nghị định mới nhất của Luật Đất đai 2021 có hiệu lực từ ngày 08 tháng 02 năm 2021. Với một số thay đổi về quyền và nghĩa vụ của Luật Đất đai năm 2021 được trình bày dưới đây.

Điểm mới của nghị định 148/2020 luật đất đai 2021

Nghị định 148/2020 / NĐ-CP sửa đổi một số nghị định điều chỉnh luật nhà nước có những nội dung chính sau:

1. Hoạt động dịch vụ bổ sung trong lĩnh vực đất đai

Theo Điều 1 khoản 2 Nghị định 148, các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai bao gồm:

a) điều tra và đánh giá đất đai; Cải tạo đất;

b) Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

c) Đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính, lập cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký, lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Tư vấn xác định giá đất;

đ) Đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

g) Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin thị trường quyền sử dụng đất và các thông tin khác về đất đai;

h) Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai theo đúng thời gian, địa điểm theo nhu cầu của người của người yêu cầu cung cấp dịch vụ;

i) Các dịch vụ khác theo chức năng, nhiệm vụ. "

Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin thị trường quyền sử dụng đất và các thông tin khác về đất đai (quy định hiện hành tại tại Điều 5 (khoản 3) Nghị định 43/2014 / NĐ-CP không đề cập đến);

Tiếp cận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính đất đai theo nhu cầu về thời gian, địa điểm theo yêu cầu của ngừơi yêu cầu cung cấp dịch vụ (quy định hiện hành tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014). ND-CP không đề cập);

Các dịch vụ khác theo chức năng, nhiệm vụ (hiện chưa nêu tại Điều 5 (khoản 3) Nghị định 43/2014 / NĐ-CP).

2. Hướng dẫn Giao và Cho thuê đất đối với Đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý

Thửa đất hẹp do Nhà nước quản lý được giao, cho thuê theo quy định phải đáp ứng các tiêu chí sau đây:

Thuộc quỹ tài sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tài sản chưa giao, chưa cho thuê hoặc giao quản lý theo quy định của pháp luật tại điểm d, khoản 1 và Điều 8 khoản 2 của luật đất đai.

Có diện tích, hình dạng không đảm bảo tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu để được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.

Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị chi tiết, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có liên quan phê duyệt;

Không thuộc khu đất thực hiện các dự án, công trình có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố công khai;

Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu kiện, xâm phạm hoặc có tranh chấp, khiếu kiện, xâm phạm nhưng có thỏa thuận bằng văn bản theo quy định của pháp luật.

Giao và cho thuê đất; Thời hạn sử dụng đất nếu được nhà nước giao đất, cho thuê đất; Giá đất để tính thuế sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại Khoản 11 Điều 1 Nghị định số 148/2020.

3. Hướng dẫn về thỏa thuận giao đất, cho thuê đất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuế đất

Khoản 12 Điều 1 Nghị định 148 quy định các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong nhiều năm hoặc toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu tiên đầu tư. Đối với ưu đãi đầu tư, cơ quan có liên quan cho thuê đất theo hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án sử dụng đất, trừ các trường hợp sau.

Chỉ miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê trong thời gian xây dựng cơ bản dự án.
Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.
Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại.

4. Sửa đổi quy định cấp sổ đỏ cho người nhận quyền sử dụng đất trong các dự án nhà ở.

5. Quy định về thủ tục thu hồi sổ đỏ cấp không đúng quy định

a) Trường hợp Tòa án nhân dân có trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trong đó có kết luận thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì thi hành bản án, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Trường hợp cơ quan kiểm tra xác định bằng văn bản giấy chứng nhận đã cấp không phù hợp với quy định của pháp luật nhà nước thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải kiểm tra xem kết luận có đúng không rồi mới ra quyết định. Thu hồi chứng chỉ đã cấp; Nếu kiểm tra và xác định rằng chứng chỉ đã cấp phù hợp với các yêu cầu của pháp luật thì phải thông báo cho cơ quan thanh tra.

c) Khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật đất đai và Điều 37 của Nghị định nàyphát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp không đúng với Theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Việc rà soát, kiểm tra được thực hiện để thông báo cho người sử dụng đất biết lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp vi phạm quy định.

d) Nếu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu đất nhận thấy giấy chứng nhận được cấp không phù hợp với Luật Đất đai thì có văn bản kiến nghị đến cơ quan nhà nước có liên quan. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và đất khác. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, rà soát và thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai quy định.

đ) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quy định tại các điểm a, b, c và khoản d là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồi giấy chứng nhận.

e) Văn phòng đăng ký đất đai là Cơ quan thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

g) Người sử dụng đất, chủ sở hữu đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các điểm b, c và d khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của Luật Khiếu nại.

6. Bổ sung thêm 1 loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trong nước đó là “Giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn”.

7. Tại Khoản 29 của Điều 1 Nghị định số 148/2020 đã bổ sung các quy định mới về bố trí và thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và gia hạn sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay dân dụng.

8. Hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh trong trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công cộng, quốc gia mà người sử dụng đất không được bồi thường về đất

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng mà Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người sử dụng đất được xem xét hỗ trợ thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh như sau:

Các hình thức hỗ trợ:

Hỗ trợ cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

Ủy ban nhân dân có thẩm quyền kiểm tra, cho thuê tài sản trả tiền thuê đất hàng năm không phải đấu giá quyền sử dụng đất nếu địa điểm đó có đủ điều kiện về quỹ đất đã giải phóng mặt bằng.

Điều kiện được hỗ trợ thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh:

Cá nhân đang thu hồi đất có nhu cầu tiếp tục thuê để sản xuất kinh doanh;

Thời hạn sử dụng đất còn lại tính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tối thiểu bằng 1/3 thời gian thuê đất quy định trong hợp đồng thuê đất;

Việc thu hồi đất này đã ảnh hưởng đến đời sống, việc làm của nhiều công nhân trực tiếp sản xuất tại các nhà máy phi nông nghiệp.

Tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi đất, cơ sở sản xuất của người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất đang hoạt động ổn định.

Người được nhà nước cho thuê đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 58 khoản 3 của Luật đất đai.

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất

Theo quy định tại Điều 100, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được cấp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong 07 loại giấy tờ như sau;

Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp để thực hiện chính sách đất đai của nhà nước;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp tạm thời hoặc được ghi vào sổ địa chính, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Giấy tờ hợp pháp liên quan đến thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đang sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, định giá nhà ở gắn liền với nhà ở, giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền của chế độ trước cấp
Các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục cấp sổ đỏ hiện đang được thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP và hướng dẫn của Thông tư 24/2014 / TT-BTNMT, cụ thể;

Chuẩn bị một bộ tài liệu, bao gồm cả đơn đăng ký. một trong các tài liệu trên; Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất; Hồ sơ đáp ứng nghĩa vụ tài chính ...
Nộp hồ sơ tại Cơ quan đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính và gửi biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận;
Đến lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn.

Các trường hợp không được cấp sổ đỏ

Đây là nội dung được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật tỉnh, cụ thể như:

Người thuê, cho thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, cho thuê lại đất của nhà đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất;
Người sử dụng đất đỉ điềm kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của nhà nước.
Đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, đường dây tải điện ...

Thời gian sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Theo Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất bao gồm thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài và thời hạn sử dụng đất nhất định, cụ thể;

Đất sử dụng ổn định lâu dài đối với:

Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định;
Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước ...

Đất được sử dụng có thời hạn áp dụng với:

Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê: Không quá 50 năm;
Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: 50 năm;
Đất giao cho tổ chức thực hiện dự án đầu tư: Không quá 50 năm; đối với dự án đầu tư lớn thu hồi vốn chậm: không quá 70 năm;
Cho thuê đất xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: không quá 99 năm ...

Nhà nước sẽ thu hồi đất trong mọi trường hợp vi phạm

Trong luật đất đai mới nhất, nội dung thu hồi đất được quy định tại Chương 6. Theo đó, ngoài những trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng ... thì nhà nước thu hồi đất kể cả trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.

Cụ thể, theo Điều 64 của Luật, các trường hợp này bao gồm:

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về hành chính mà tiếp tục vi phạm pháp luật;
Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
Giao đất, cho thuê đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền;
Đất không được chuyển nhượng, tặng cho nhà nhận chuyển nhượng, tặng cho.
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ của mình đối với nhà nước và đã bị xử phạt theo quy định của pháp luật hành chính, nhưng không chấp hành.
Đất đai không được phép thay đổi luật sử dụng đất mà người sử dụng đất phải can thiệp một cách vô trách nhiệm ...

Trong trường hợp vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai nêu trên, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ không được bồi thường nếu nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, tổ chức, cá nhân bị áp dụng biện pháp cưỡng chế nếu không chấp hành quyết định thu hồi đất.

Mức Bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất

Theo Điều 75 của Luật Đất đai mới nhất, hộ gia đình và cá nhân được bồi thường nếu nhà nước thu hồi đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quá trình xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, các hộ gia đình, cá nhân nêu trên chỉ được bồi thường nếu nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Việc bồi thường được thực hiện thông qua việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi. Trường hợp không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh xác định tại thời điểm ra quyết định thu hồi.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Năm 2021: Sang tên sổ đỏ và những điều cần nhớ

Dưới đây là thông tin chính cần lưu ý khi đăng ký sang tên Sổ đỏ bắt đầu từ năm 2021.

Thời hạn sang tên sổ đỏ

Theo điểm a khoản 4 điều 95 Luật đất đai 2013 thì tài sản có sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản phải đăng ký biến động.

Theo đó, Tại khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thay đổi.

Do đó, khi chuyển nhượng bất động sản cần phải đăng ký sang tên sổ đỏ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu không làm như vậy sẽ bị phạt tiền.

Thời hạn nộp thuế thu nhập

Thời hạn nộp thuế thu nhập phụ thuộc vào các thoả thuận người phải nộp thuế. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quy định người mua là người nộp thuế thay cho người bán thì người mua phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ.

Thời hạn nộp phí trước bạ

Theo quy định tại Điều q (khoản 3) Nghị định số 20/2019 / NĐ-CP của Bộ Tài chính, thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí đồng thời với thủ tục đăng ký sang tên.

Thời hạn nộp lệ phí chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ký thông báo nộp lệ phí trước bạ.

Thời hạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 2 Khoản 40 Nghị định 01/2017 / NĐ-CP thì thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trong việc chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất của cơ quan đăng ký nhà đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được Giấy tờ hồ sơ hợp lệ; Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Theo House Viet Biên tập l Tổng hợp