Nếu nhà nước thu hồi đất thì tính bồi thường như thế nào?

Biết cách tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, biết giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thì công dân có thể tự tính được số tiền bồi thường bao nhiêu / m2.

Điều kiện được bồi thường về đất

Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cho mọi người sử dụng đất. Trong đó, nêu rõ các điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu của nhà ở và tài sản là bất động sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và bất động sản và tài sản là bất động sản khác theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 77, khoản 2 của của luật này ... ”.

Theo khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai 2013 quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, trường hợp duy nhất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất là: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Tuy nhiên, diện tích được bồi thường là diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 về hạn mức giao đất nông nghiệp cụ thể như sau:

- Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 3ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 2ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

- Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

- Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 5ha.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 5ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25ha.

Theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường về đất nếu có đủ các điều kiện sau đây:

Điều kiện 1: Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền hàng năm.

Điều kiện 2: Có chứng chỉ hoặc đáp ứng đủ các điều kiện cấp chứng nhận theo quy định của Luật đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.

Đặc biệt, có trường hợp dù không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn được bồi thường về đất, đó là: đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà chủ sử dụng là hộ gia đình, sản xuất nông nghiệp.

Trong trường hợp này, chỉ phần diện tích sử dụng thực tế được trả công và phần diện tích được đền bù không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Nhà nước thu hồi đất thì tính bồi thường như thế nào?

* Việc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể.

Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định một số giá đất áp dụng trong các trường hợp sau đây:

Luật đất đai 2013 cũng quy định cụ thể về giá đất, trong đó có một số quy định cụ thể về giá đất mà người dân cần biết, cụ thể như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (cấp tỉnh) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xác định giá đất cụ thể (tùy trường hợp do Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp xác định giá cụ thể của đất).

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có thể chỉ định tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất tư vấn xác định giá đất cụ thể.

- Việc xác định giá đất cụ thể phải trên cơ sở tìm kiếm, thu thập thông tin về đất đai, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; Áp dụng phương pháp định giá tài sản phù hợp.

- Căn cứ kết quả thảo luận về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

* Cách tính tiền bồi thường

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017 / NĐ-CP thì mức giá cụ thể đất được xác định theo phương pháp xác định giá đất. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Trong đó:

- Giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố công bố được áp dụng định kỳ 05 năm một lần. Để biết chắc chắn, mọi người cần xem địa chỉ, vị trí chính xác của BĐS (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4), v.v.

- Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án tại thời điểm nhà nước có quyết định thu hồi đất. Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không được công bố trước và áp dụng hàng năm như trường hợp tính thuế sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, sổ hồng cho phần diện tích vượt.

Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 10 m2 thì hệ số điều chỉnh giá đất là 1,10. Tại thời điểm đó, giá đất cho 01 m2 là 11 triệu đồng / m2.

Tổng kết lại, mặc dù đã có cách tính tiền đền bù đất khi nhà nước thu hồi nhưng trên thực tế người dân khó có thể tính được số tiền đền bù trên một mét vuông căn cứ vào hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số điều chỉnh giá đất ) tính toán. ., số K) không được thông báo trước và áp dụng theo năm như những trường hợp khác.

Trên đây là mô tả cách tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, mặc dù cách tính khá rõ ràng nhưng người dân khó có đủ thông tin để tính toán chính xác số tiền bồi thường. Thực tế, giá đền bù được đưa ra công khai cho người dân chủ yếu do thông tin từ tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng. Thông tin này mang tính một chiều, trong khi người dân không biết tại sao lại có con số này.

Có thể thấy, vấn đề thu hồi đất nói chung và vấn đề bồi thường GPMB nói riêng rất phức tạp, người dân khi rơi vào trường hợp thu hồi đất sẽ gặp rất nhiều vướng mắc.

Bài viết được ban biên tập House Viet tổng hợp từ nhiều nguồn, trong đó có dẫn một số nội dung từ LuatVietnam

Theo House Viet Biên tập | Tổng hợp