Phân biệt đất nền dự án và đất dân tự tách thửa

Nhiều người vẫn còn nhầm lẫn ở việc phân biệt giữa đất nền dự án và đất tách thửa cá nhân (số lượng nhiều còn được gọi là đất phân lô). Hãy cùng ban biên tập House Viet tìm hiểu nhé.

Thuật ngữ đất nền dự án ngày càng trở nên phổ biến khi các dự án bất động sản phải triển khai trên diện rộng, nhưng nhiều khách hàng và nhà đầu tư mới vẫn nhầm lẫn giữa đất nền dự án và đất tách thửa. Ngoài ra, các nhà đầu tư có kinh nghiệm nhiều năm cũng chưa nắm được đầy đủ thông tin pháp lý cơ bản giữa đất dự án và đất tách thửa. Từ đó có những đòi hỏi hồ sơ pháp lý như quyết định 1/500, quyết định đền bù giải phóng mặt bằng đối với đất tách thửa.

Khái niệm đất nền dự án

Đất nền dự án có thể hiểu là các sản phẩm do chủ đầu tư (thường là công ty bất động sản) quy hoạch trong một dự án. Đất dự án có thể thuộc khu dân cư hoặc khu đô thị quy hoạch - tùy theo quy mô dự án, vì đất dự án đã được quy hoạch nên thông tin rõ ràng, minh bạch và đảm bảo, phòng cháy chữa cháy ...

Ngoài ra, chủ đầu tư có trách nhiệm tiến hành các thủ tục pháp lý, tài chính liên quan đến dự án như:

• Đền bù giải phóng mặt bằng
• Quyết định chủ trương đầu tư
• Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở (hoặc quyết định chỉ định chủ đầu tư) và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở
• Quyết định chấp thuận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh nơi có đất để lập dự án
• Quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất của UBND cấp tỉnh nơi có đất

Dự án nhà ở mà chủ đầu tư được bán đất nền thường gặp là dự án nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc theo quyết định chấp thuận chủ trương.

Có thể hiểu đơn giản hơn, đất nền dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo trình tự chặt chẽ với các yêu cầu về mật độ, tiện ích, hạ tầng kỹ thuật. Từ đó tạo ra những khu dân cư, khu đô thị đồng bộ, chỉnh trang. Do đó để triển khai được một dự án đất nền chủ đầu tư phải qua rất nhiều phòng ban để xin cấp phép triển khai, xây dựng.

Tất nhiên, đi đôi với quy hoạch bài bản và chi phí để đầu tư, xây dựng một dự án như vậy đồng nghĩa với giá thành mỗi nền đất được bán ra cũng không hề rẻ. Thông thường khách hàng mua đất nền dự án sẽ có giá cao hơn đất lẻ của các hộ dân hoặc đất phân lô.

Khái niệm đất tách thửa, phân lô

Có nhiều thuật ngữ liên quan đến khái niệm đất tách thửa, nhưng hiểu một cách đơn giản thì đất tách thửa là mảnh đất lớn được chia thành nhiều thửa. Diện tích của từng tài sản tương ứng với quy định của nhà nước áp dụng tại khu vực đó.

Đất phân lô thường thuộc sở hữu của các cá nhân thực hiện việc tách thửa và các quy trình pháp lý và tài chính liên quan đến lô đất đó. Đây thường là những lô đất phi nông nghiệp được chuyển đổi thành đất ở, hiến tặng một phần đất để làm hạ tầng giao thông rồi chia thành nhiều lô đất. Các yếu tố cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, tiện ích và khía cạnh an ninh phụ thuộc nhiều vào vị trí của bất động sản vì bản chất của việc tách thửa không đi kèm tiện ích bắt buộc như đất đự án.

Đất tách thửa xảy ra phổ biến nhất là khi cá nhân nộp hồ sơ xin tách thửa đất khi đủ điều kiện về diện tích tối thiểu, chiều dài các cạnh thửa đất...mà không có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Ngoài ra, khi tách thửa đất ở phải đảm bảo thửa đất ở còn lại được tách phải có đường đi vào (vì đất ở là để xây dựng nhà ở, do đó diều kiện có đường là bắt buộc).

Thửa đất lớn khi tách ra không có đường thì chủ đất phải hiến đất làm đường. Quy trình hiến đất làm đường, tách thửa được thực hiện theo quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Thông thường quy trình này trải qua các bước cơ bản sau:

Quy trình tách thửa đất

Bước 1: Chủ đất phải có sổ đỏ tổng (có thể là đất ở 100% hoặc đất nông nghiệp 100%, đất hỗn hợp)

Bước 2: Lập bản vẽ xin hình thành đường giao thông

Bước 3: Xin hiến đất làm đường

Bước 4: Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chấp thuận việc hiến đất và chấp thuận bản vẽ xin phép hình thành đường giao thông. Đồng thời, chủ đất làm đơn xin trả lại đất cho nhà nước (đối với phần diện tích hiến làm đường), UBND cấp huyện nơi có đất thực hiện thủ tục thu hồi đất.

Bước 5: Xin đấu nối hạ tầng (đường, hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, hệ thống cấp điện...).

Bước 6: Xin phép xây dựng hạ tầng

Bước 7: Thi công hạ tầng

Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng (cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tham gia việc nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật để xác định hạ tầng có đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định hay không).

Bước 9: Chấp thuận kết quả nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật

Bước 10: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (trường hợp thửa đất là đất nông nghiệp hoặc đất hỗn hợp) và tách thửa. Lưu ý, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Bước 11: Cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từng nền (mục đích sử dụng là đất ở).

Quý khách nên lưu ý: Việc mua bán đất tách thửa chỉ nên thực hiện sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của từng nền, tránh việc mất tiền vào các hình thức huy động vốn với quy định của pháp luật.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tách thửa đất có thể không hoàn toàn giống nội dung trên & tuỳ vào quy định, thực tế thửa đất tại từng địa phương.

Theo House Viet Biên tập | Tổng hợp