Mua nhà 0 đồng, thế chấp nhà cũ mua nhà mới: Chính sách mới hay “bẫy” nợ nần?

Thời gian gần đây, tại một số dự án mới liên tục được các chủ đầu tư, đơn vị phân phối tung ra những chương trình bán nhà “sốc” như “mua nhà 0 đồng”, “nhà đổi nhà 0 đồng”,… thu hút sự quan tâm của nhiều người.

Chương trình trên áp dụng tại các dự án trên địa bàn Hà Nội, Tp. HCM, Thái Nguyên, Quảng Ninh,… Theo đó, khách hàng có thể được vay tới 100% giá trị căn hộ nếu có thêm tài sản đảm bảo là một bất động sản khác.

Đại diện chủ đầu tư tại một dự án BĐS trên địa bàn Hà Nội áp dụng hình thức trên cho biết, tài sản căn nhà cũ mà khách hàng sở hữu sẽ được dùng để đảm bảo cho số tiền đặt cọc tương đương 30% giá trị căn nhà mới. 70% còn lại sẽ thế chấp chính căn nhà khách hàng mua tại dự án.

Tìm hiểu được biết, khi tham gia chính sách này, khách hàng chỉ cần có 50 triệu đồng tiền đặt cọc mua nhà, còn lại không phải thanh toán thêm một khoản nào cho đến khi nhận nhà.

Vị này lý giải, tài sản cũ là tài sản đảm bảo tại ngân hàng vẫn là tài sản của khách hàng và vẫn có quyền sử dụng, mua bán. Trong trường hợp không muốn bán căn nhà cũ, khách hàng chỉ cần trả nợ khoản vay tương đương 30% giá trị của căn nhà mới (không lãi suất và phí trả nợ trước hạn) trước thời điểm bàn giao nhà mới thì sẽ hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng và được hoàn trả toàn quyền sử dụng nhà cũ. Vị này cũng nhấn mạnh, chỉ khi nào khách hàng có đủ năng lực trả nợ theo thẩm định căn nhà cũ, theo quy định về tài sản đảm bảo của ngân hàng thì mới đủ điều kiện tham gia chương trình.

Có thể thấy đây là những chính sách thu hút sự chú ý trong thời gian qua bởi chưa từng xuất hiện trên thị trường, trong đó đánh trúng một trong những vấn đề quan tâm hàng đầu của người mua nhà là hỗ trợ vay vốn.

Tuy nhiên, khi trao đổi trên một số diễn đàn đã nhận được khá nhiều ý trái chiều về vấn đề này. Đa phần ý kiến tỏ ra hoài nghi, không hào hứng.

Tài khoản Huệ Thanh cho rằng: “Nghe thấy chương trình thật hấp dẫn, dẫn dụ người mua. Nhưng sau một thời gian gặm nhấm sự sung sướng (mua nhà 0  đồng), người mua mới ngã ngửa với “bẫy nợ” và có thể mất cả chỉ lẫn chài nếu không có đủ khả năng chi trả tiền gốc + lãi hàng tháng”.

Tương tự, tài khoản có tên Sang Nguyen bày tỏ quan điểm: “Khi mua nhà trả góp, nếu không trả trước được 50% thì không nên mua. Mọi người tính thử coi, chẳng lẽ mang nhà dưới đất thế chấp mua căn chung cư để rồi gánh nợ 2 đầu là chủ đầu tư và ngân hàng. Mọi rủi ro người mua ôm trọn? Tính đường nào thì tính, khỏe mạnh thì không sao kinh tế hắt hơi sổ mũi không khéo lại ra đường”.

Đồng quan điểm, anh Tuấn – một nhà đầu tư lâu năm trong lĩnh vực BĐS cho hay, với việc chủ đầu tư tung loạt chính sách bán hàng hiện nay để kích cầu trong bối cảnh tài chính của khách hàng bị ảnh hưởng bởi COVID-19 sẽ giúp khách hàng có thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn. Tuy nhiên, khách hàng cần tỉnh táo bởi thực chất đây là “chiêu đòn bẩy” tài chính từ chủ đầu tư, bởi càng vay ngân hàng nhiều thì càng phải “gánh” lãi suất nhiều và rất có thể người mua nhà sẽ rơi vào "bẫy" nợ nần khi chưa kịp hưởng cuộc sống nơi ở mới, căn hộ mới của mình …

Anh Hoàn, trưởng phòng kinh doanh một đơn vị phân phối các sản phẩm đang áp dụng chính sách này tại Hà Nội cho biết, sau khi các chính sách được công bố, lượng khách hàng tìm hiểu về sản phẩm tăng cao, trong đó ngoài những khách có nhu cầu thực thì cũng không ít người quan tâm vì tò mò.

Trong số này, nhóm quan tâm đến việc vay vốn nhiều nhất là người muốn mua loại căn hộ từ dưới 3 tỷ đồng, chiếm 73,2%. Tuy nhiên, cũng có 26,8% khách mua loại bất động sản có giá trị trên 3 tỷ đồng muốn tìm hiểu các chính sách vay.

Nói về hiệu quả của chính sách này, anh Hoàn cho rằng không đột phá. Theo anh, nhiều khách hàng không thể áp dụng chính sách này vì phải có tài sản thế chấp ban đầu tương ứng với 20-30% giá trị căn hộ như sổ đỏ của khách hàng hoặc người thân, sổ tiết kiệm... Một số khách hàng có bất động sản khác để thế chấp nhưng đa phần là nhà đất ở các tỉnh nên việc thẩm định tài sản khá khó khăn và mất nhiều thời gian, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay.

"Do đó, nhiều khách mua không đáp ứng được điều kiện vay 100%. Thực tế nếu khách hàng sử dụng gói vay này thì thời gian miễn gốc và lãi của chủ đầu tư với khách hàng cũng giảm so với gói vay 70-80% tầm 6 tháng. Vì thế, đa số khách hàng vẫn lựa chọn gói vay 70-80% giá trị căn hộ", anh Hoàn cho biết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), chính sách này giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới, vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

Ông phân tích, việc thực hiện phương thức mua bán này thì rất có lợi cho chủ đầu tư, vừa có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo, đồng thời cũng phần nào cũng giúp ích cho khách hàng, nhất là những người quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

Song Chủ tịch HoREA cũng lưu ý khi lựa chọn chính sách này, khách hàng nên tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng và phân tích từng phương án liên quan đến từng hạn mức vay để cân đối mức trả lãi theo giai đoạn.

Nếu khách hàng mua nhà theo phương thức “mới” của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà - PV). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Ngoài ra, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường mà thôi.

Theo House Viet Biên tập | Dân Việt