Phân Tích Đầu Tư: Nhà phố Thương mại Chợ Cái Vồn 16 Tỷ (100m²) vs Nhà Phố 11.8 Tỷ – Lựa chọn Thông minh

• Diện tích đất 100,1 m2 (ngang 5,5m x 18,2m) và tổng diện tích sàn sử dụng 382,46 m2.
• Thời gian nhận nhà: 12 tháng (có thể sớm hơn)

• 48 m2 đất (ngang 4m) và sàn ước tính 144 m2.
• Nhận nhà ngay

Mục tiêu phân tích là xác định tài sản nào mang lại hiệu quả vốn và tiềm năng sinh lời vượt trội hơn trong dài hạn.

I. Dòng Tiền: Lợi Thế Ngắn Hạn Áp Đảo của nhà phố thương mại Chợ Cái Vồn (A)

Giả định căn nhà phố hiện hữu (BĐS B) có thể cho thuê với giá 15 triệu/tháng. Lợi thế "thu nhập ngay" của BĐS B đã bị vô hiệu hóa hoàn toàn bởi chính sách thanh toán linh hoạt của BĐS A.

Phân tích Chi phí Cơ hội (TVM): BĐS A chỉ yêu cầu đóng 50% vốn ban đầu (7,999 tỷ VNĐ).

• Nhà phố thương mại (A): Khoản 50% vốn còn lại (7,999 tỷ VNĐ) gửi ngân hàng 12 tháng với lãi suất 5,3%/năm mang lại lợi ích 424 triệu VNĐ.
• Nhà phố hiện hữu (B):Thu nhập cho thuê của BĐS B trong 12 tháng chỉ đạt 180 triệu VNĐ.

Lợi thế Ròng: BĐS A tạo ra lợi ích dòng tiền ròng cao hơn BĐS B tới 244 triệu VNĐ ngay trong năm đầu tiên. Điều này khẳng định BĐS A có lợi thế tuyệt đối trong quản lý vốn và hiệu quả sử dụng vốn ban đầu.

II. Phân Tích Tiềm Năng Khai Thác và Tăng Trưởng Dài Hạn

Sau 12 tháng, yếu tố công năng và sự phù hợp với thị trường quyết định giá trị lâu dài.

1. Phân Tích Ưu Thế Về Diện Tích và Khả năng Khai Thác

Nhà phố thương mại Chợ Cái Vồn (A) cung cấp diện tích sàn sử dụng 382,46 m2 (gấp 2,65 lần BĐS B). Ưu thế này là nền tảng để thu hút các thương hiệu lớn:

• Mặt tiền 5,5m: Đây là chiều ngang tối ưu cho các ngành dịch vụ yêu cầu nhận diện thương hiệu rõ ràng như Ngân hàng (Vietcombank, ACB), chuỗi Vàng bạc đá quý (PNJ, DOJI), hoặc các chuỗi Bán lẻ Điện máy/Công nghệ (FPT Shop, Thế Giới Di Động). BĐS B với mặt tiền 4m khó đáp ứng tiêu chuẩn này.

• Quy mô Sàn Lớn (382,46 m2): Rất phù hợp với các mô hình kinh doanh đa tầng như Phòng khám, Trung tâm Anh ngữ, hoặc chuỗi Thời trang/Mỹ phẩm (Hasaki, Guardian). Các đơn vị này ưu tiên thuê nguyên căn để đồng bộ nhận diện, đảm bảo dòng tiền cho thuê ổn định và lâu dài hơn.

2. Tiềm Năng Tăng Giá Vốn và Hiệu suất Lợi nhuận

Mặc dù BĐS A có tỷ suất lợi nhuận gộp 3,00% (cao hơn 1,53% của BĐS B), lợi thế thật sự nằm ở tiềm năng tăng trưởng:

• Tăng Giá Trị Sử Dụng: Dòng tiền BĐS A sẽ tăng trưởng mạnh khi ký được hợp đồng thuê với thương hiệu lớn (dễ dàng đạt 50−55 triệu/tháng), kéo tỷ suất lợi nhuận lên trên 4,0%, từ đó kéo theo sự tăng giá vốn.

• Hạn chế của BĐS B: Giá đất ≈245,8 triệu/m2 đã quá cao. Lợi suất 1,53% phản ánh giá trị khai thác thấp, khiến tiềm năng tăng giá vốn (dự kiến 15%−25% trong 3-5 năm) bị kìm hãm, do thị trường sẽ khó chấp nhận mức giá cao hơn cho một tài sản có dòng tiền yếu.

• Tăng trưởng BĐS A: Dự kiến tăng trưởng 25%−40% trong 3-5 năm. Mức tăng này được củng cố bởi sự hoàn thiện của hạ tầng dự án Chợ Cái Vồn và chất lượng công trình mới.

Kết Luận Cuối Cùng: Nhà phố thương mại (BĐS A) Là Lựa Chọn Đầu Tư Thông minh

Bất động sản A là lựa chọn đầu tư vượt trội, chiến lược và bền vững hơn về mọi mặt.

BĐS A không chỉ có lợi thế về dòng tiền ngắn hạn (lãi ngân hàng cao hơn tiền thuê) mà còn cung cấp một tài sản có quy mô khai thác lớn gấp 2,65 lần với mặt tiền 5,5m lý tưởng cho các thương hiệu lớn.

Đầu tư vào BĐS A là đầu tư vào giá trị sử dụng tối ưu và tiềm năng tăng trưởng vốn mạnh mẽ hơn tại Thị xã Bình Minh (Cũ), Vĩnh Long.

Xin chúc mừng chủ nhà đã giao dịch thành công Bất động sản B. Việc bán được căn nhà phố hiện hữu 48 m2 ngay trục đường Ngô Quyền với mức giá 11,8 tỷ VNĐ là một thành công ấn tượng. 

Điều đó cho thấy giá trị các căn nhà phố mặt tiền tại đây dù là tài sản hiện hữu lâu đời hay các căn nhà phố thương mại đang xây dựng đều rất lớn.

Nhu cầu sở hữu bất động sản của mỗi người là khác nhau nên sẽ không có ĐÚNG - SAI ở đây. Bài viết chỉ phân tích vào giao dịch thực tế đang diễn ra và giá trị của từng loại bất động sản riêng biệt.

• Đối với căn nhà phố hiện hữu (B)vừa được giao dịch có một lợi thế mà căn nhà phố thương mại (A) chưa có đó là sổ hồng trao tay. Với BĐS B, rõ ràng với những khách hàng kỹ tính, không có thói quen mua nhà dự án thì sẽ luôn ưu tiên lựa chọn vì an tâm khi sổ có thể sang tên ngay.

Ngược lại, với khách hàng mua nhà phố thương mại tại dự án thì chắc chắn sẽ cần thời gian để chủ đầu tư xây nhà, gửi hồ sơ lên cơ quan nhà nước để cấp sổ lần đầu (100% các dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam đều như vậy).

Đối với dự án nói chung về quy trình cấp sổ

• Khi bạn mua 1 căn nhà có sẵn và đã được cấp chủ quyền, việc còn lại của 2 bên chỉ là sang tên giữa bên A và bên B là xong. Còn khi bạn mua nhà tại dự án thì đây là các bất động sản được cấp chủ quyền lần đầu, hơn nữa số lượng không phải là 1 căn hoặc 1 vài căn mà có thể lên đến vài chục, vài trăm hoặc thậm chí những dự án quy mô lớn lên tới hàng ngàn căn.
• Khi đó chủ đầu tư cũng cần thời gian để hoàn thiện hồ sơ và gửi (một lần nhiều hồ sơ để thuận tiện việc cấp sổ chứ rất ít khi gửi riêng lẻ từng căn).

Đó là lý do tại sao khách mua nhà tại dự án luôn cần có sự hiểu biết về pháp lý và sẵn sàng chờ đợi. Tất nhiên thời gian sẽ được thể hiện rõ trên hợp đồng.

Dự án Nhà phố thương mại Chợ Cái Vồn nói riêng

• Khách hàng mua nhà tại Block D dự án đã được bàn giao nhà và cấp sổ hồng cho từng căn, mọi người có thể tới trực tiếp hỏi chủ nhà cho an tâm và xác minh xem có đúng hay không.
• Đối với các căn Block C (mặt tiền Ngô Quyền) và Block A (mặt tiền Phan Văn Năm) chủ đầu tư cũng đang hoàn thiện hồ sơ để gửi cơ quan nhà nước để cấp chủ quyền, dự kiến có thể hoàn thành trong năm 2025 hoặc trễ nhất là 2026.

Xem thêm: Chi tiết dự án Chợ & Nhà phố thương mại Tx Bình Minh, Vĩnh Long

Biên tập