Phân tích lý do các vị trí mặt tiền chợ lại đắt giá hơn vị trí khác từ 10 - 30%?

Trong một dự án nhà phố thương mại (shophouse) như Khu Chợ Cái Vồn, dù tất cả các căn đều có chung thiết kế, chất lượng xây dựng và tiện ích tổng thể, giá trị của chúng không hề đồng đều. Một quy luật bất biến luôn tồn tại: các căn shophouse sở hữu vị trí mặt tiền chợ trực tiếp luôn có giá trị cao hơn từ 10-30% so với các căn nằm ở đường nội bộ hoặc các vị trí khác.

Sự chênh lệch này không phải là ngẫu nhiên, mà là sự phản ánh chính xác các lợi thế thương mại và đầu tư vượt trội không thể sao chép. Dưới đây là 4 yếu tố cốt lõi lý giải cho sự khác biệt đắt giá này.

1. Sức Mạnh Tuyệt Đối Của "Dòng Chảy Khách Hàng Tự Nhiên"

Đây là yếu tố nền tảng và có sức ảnh hưởng lớn nhất. Hãy hình dung luồng khách hàng đi chợ như một dòng sông.

• Vị trí "Mặt Tiền Chợ" (Lớp 1): Đây là những căn nhà nằm ngay "bờ sông", là nơi đầu tiên và trực tiếp nhất đón nhận toàn bộ dòng chảy khách hàng. Bất kỳ ai đi vào chợ, đi ngang qua chợ đều phải đi qua các căn này. Chúng thu hút được lượng khách vãng lai khổng lồ, những quyết định mua sắm bột phát và là điểm tiếp xúc đầu tiên. Đây là vị trí có mật độ giao thương cao nhất.

• Vị trí "Đường Nội Bộ" (Lớp 2): Những căn này nằm ở các "nhánh sông" nhỏ hơn. Khách hàng phải có chủ đích rẽ vào thì mới tiếp cận được. Chúng bỏ lỡ hoàn toàn lượng khách vãng lai và chỉ phục vụ được nhóm khách hàng có mục tiêu rõ ràng.

Sự khác biệt về lưu lượng khách hàng tự nhiên này trực tiếp quyết định doanh thu tiềm năng. Một cửa hàng ở mặt tiền có thể có doanh thu cao gấp nhiều lần so với một cửa hàng ở đường nội bộ, và mức chênh lệch giá bán 10-30% chính là sự định giá cho tiềm năng doanh thu đó.

2. Lợi Thế Hiển Thị và Giá Trị Thương Hiệu Vượt Trội

Nếu xem cả khu nhà phố là một trung tâm thương mại, thì các căn mặt tiền chính là "mặt tiền" của cả trung tâm đó.

• Vị trí "Mặt Tiền Chợ": Đây là những "biển quảng cáo" 24/7 đắt giá nhất. Mọi thương hiệu lớn, từ ngân hàng, tiệm vàng, cửa hàng điện máy, chuỗi F&B... đều ưu tiên chọn vị trí này để tối đa hóa nhận diện thương hiệu. Vị trí này tự nó đã là một bảo chứng cho uy tín và quy mô của doanh nghiệp.

• Vị trí "Đường Nội Bộ": Tầm nhìn bị hạn chế hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp ở đây phải tốn nhiều chi phí hơn cho marketing, biển hiệu chỉ dẫn để khách hàng biết đến sự tồn tại của mình. Giá trị thương hiệu và khả năng tiếp cận công chúng bị giảm đi đáng kể.

Một bất động sản có khả năng quảng bá thương hiệu tốt hơn một cách tự nhiên sẽ luôn được định giá cao hơn.

3. Hiệu Suất Cho Thuê và Dòng Tiền Bền Vững

Sự khác biệt về giá trị thương mại trực tiếp dẫn đến sự chênh lệch về hiệu suất cho thuê.

• Vị trí "Mặt Tiền Chợ": Nhu cầu thuê mặt bằng ở đây luôn ở mức cao nhất, với sự cạnh tranh từ các thương hiệu lớn và các ngành hàng có biên lợi nhuận cao. Điều này cho phép chủ nhà:

  • Đặt giá thuê cao hơn: Giá thuê ở mặt tiền có thể cao hơn 20-50% so với đường nội bộ.

  • Giảm thiểu rủi ro trống mặt bằng: Luôn có người sẵn sàng thuê ngay khi hợp đồng cũ kết thúc.

  • Dòng tiền ổn định và an toàn: Mang lại nguồn thu nhập thụ động bền vững cho chủ sở hữu.

• Vị trí "Đường Nội Bộ": Đối tượng khách thuê hạn chế hơn, thường là các dịch vụ nhỏ lẻ, văn phòng, quán cà phê... Chủ nhà phải đưa ra mức giá thuê cạnh tranh hơn và đối mặt với nguy cơ trống mặt bằng cao hơn.

Từ góc độ đầu tư, một tài sản tạo ra dòng tiền cao hơn và ổn định hơn chắc chắn sẽ có giá trị vốn hóa (giá bán) cao hơn.

4. Tính Thanh Khoản và Tiềm Năng Tăng Giá

Yếu tố cuối cùng khẳng định giá trị vượt trội là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt và tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

• Vị trí "Mặt Tiền Chợ": Đây được xem là "hàng hiệu", "hàng tuyển" của cả dự án. Do sự khan hiếm (số lượng căn mặt tiền luôn ít nhất) và nhu cầu sở hữu luôn cao, các căn này có tính thanh khoản cao nhất. Bất cứ khi nào chủ nhà muốn bán, sẽ có rất nhiều người mua tiềm năng sẵn sàng giao dịch. Giá trị của chúng cũng có xu hướng tăng nhanh hơn và giữ giá tốt hơn trong các giai đoạn thị trường biến động.

• Vị trí "Đường Nội Bộ": Vẫn là một tài sản tốt, nhưng khi cần bán, chủ nhà có thể phải mất nhiều thời gian hơn để tìm khách hàng phù hợp. Tiềm năng tăng giá phụ thuộc nhiều vào sự phát triển chung của toàn khu thay vì có lợi thế cạnh tranh độc nhất.

Kết Luận

Trong cùng một dự án nhà phố thương mại Chợ Cái Vồn, mức chênh lệch giá từ 10-30% giữa các căn mặt tiền chợ và các vị trí khác là một sự định giá hoàn toàn hợp lý. Mức giá cao hơn này không chỉ là trả cho "vị trí", mà là trả cho những giá trị thương mại hữu hình và vô hình: lưu lượng khách hàng vượt trội, giá trị quảng bá thương hiệu miễn phí, dòng tiền cho thuê tối ưu và tính thanh khoản an toàn. Đó là khoản đầu tư vào vị trí tốt nhất trong những vị trí tốt, đảm bảo tiềm năng sinh lời và sự bền vững của tài sản qua thời gian.

Biên tập