Tản mạn về quy hoạch và câu chuyện đầu tư bất động sản

30/11/2018 - 06:00

 

Ngồi trên cao nhìn dòng người "lội bì bõm" chen nhau dưới lòng đường sau cơn bão số 9 đổ bộ vào thành phố mang tên Bác. Bất chợt lòng lại nghĩ về một chủ đề tưởng chừng không liên quan...BẤT ĐỘNG SẢN 

 

Ngày 25/11 bão số 9 đổ bộ vào Tp Hồ Chí Minh kết hợp triều cường. Theo ghi nhận của phóng viên thì ít nhất có trên 60 điểm ngập chịu ảnh hưởng nặng nề trên toàn Tp Hồ Chí Minh. 

Người người, nhà nhà cùng nhau tát nước, tát bùn. Xe cấp cứu không thể vào vì ngập nặng, một sinh viên đi làm thêm để trang trải việc học hành bị nước cuốn trôi trên đường đi làm về...tại Tp HCM. Đó là những gì đã và đang diễn ra tại thành phố phát triển bậc nhất Việt Nam. Vậy điều gì đang diễn ra và câu chuyện này liên quan gì đến BẤT ĐỘNG SẢN

Xin thưa....tất cả đều có lý do và thiết nghĩ chúng ta phải nhìn thẳng vào vấn đề ngay từ bây giờ & bắt tay vào hành động. 

 

TP. HCM ngập kỷ lục do bão số 9 | VTV24

 

Quy hoạch ngược

"Không được phát triển thành phố Sài Gòn về hướng Nam - Đông Nam. nếu muốn mở rộng Sài Gòn thì hãy mở rộng về hướng Tây - Tây Bắc. Vì hướng Nam - Đông Nam là nơi duy nhất thoát nước cho thành phố Sài Gòn."

Theo KTS Ngô Viết Thụ 

Vậy nhưng thực tế triển khai thì hoàn toàn ngược lại. Hàng loạt cao ốc, chung cư, KDC được bê tông hoá tập trung về phía Đông, Nam thành phố trong suốt mấy chục năm qua. Hệ luỵ ngày hôm nay đã rất rõ (kẹt xe, ngập nặng mỗi khi có triều cường, nước mưa không thể thoát kịp...).  

Nhìn theo bề nổi chúng ta có thể tự hào rằng thành phố đã phát triển rất nhanh những năm vừa qua khi Quận 7, Quận 2, Quận 8... từ những khu sình lầy, hoang hoá đã mọc lên thành khu đô thị tầm cỡ. Khắp nơi trên cả nước đều nhìn TP HCM là miền đất hứa. Hạ tầng giao thông dần trở nên quá tải, các khu dân cư mọc lên cung không đủ cầu, giá đất, giá nhà tăng chóng mặt....

Nhưng ... hệ luỵ vẫn nguyên ở đó và đâu là giải pháp để xử lý tận gốc vấn đề này. 

 

KTS Ngô Viết Thụ (cha đẻ hàng loạt công trình nổi tiếng như Dinh Độc Lập, chợ Đà Lạt, Việt Nam Quốc Tự...)

 

Thừa nhận sai lầm

"Nhân vô thập toàn". Đã là con người ai cũng có thể mắc sai lầm, tuy nhiên biết sai mà sửa thì vẫn rất đáng trân trọng. Thời gian vừa qua theo quan sát thành phố đã có những hành động rất rõ ràng và quyết liệt về vấn đề này. 

Theo Quyền Trưởng Phòng Hạ tầng Kỹ thuật, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, một trong những nội dung trọng tâm cần nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch là xem xét hướng ưu tiên phát triển TP. Trước đây thành phố đề ra 4 hướng, trong đó có 2 hướng chính là phía Đông và Nam, 2 hướng phụ là Tây Bắc và Tây Nam. Lần điều chỉnh này, cần phải xem xét điều chỉnh lại nhằm kết nối với các vùng kinh tế ở các tỉnh thành lân cận; phù hợp với điều kiện địa chất, thủy văn của TP, ứng phó với biến đổi khí hậu.

Ông Thảo nhấn mạnh, khu vực Tây Bắc TP là khu vực có quỹ đất trên nền cao, có nhiều điều kiện để phát triển đô thị. Nên có thể xem xét ưu tiên phát triển TP về hướng này.

Đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc cũng cho rằng, quy hoạch chung cũng cần nghiên cứu điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và cấu trúc đô thị hiệu quả hơn. TP sẽ tiếp tục chỉnh trang khu trung tâm hiện hữu, ưu tiên phát triển theo định hướng giao thông công cộng, điều tiết dân số, phân bố dân cư và nhà ở. Cần tích hợp quản lý rủi ro ngập lụt, phát triển đô thị thích ứng biến đổi khí hậu.

Trong khi đó, theo Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, TP sẽ làm quy hoạch phát triển kinh tế xã hội trước, rồi mới làm quy hoạch đô thị. Tức là định hướng phát triển dịch vụ thương mại, công nghiệp công nghệ cao, du lịch… rồi mới xây dựng các vùng đất phát triển theo các định hướng trên. Đây là cách làm của TP trong tương lai.

Ông Tuyến cho biết, việc điều chỉnh quy hoạch lần này phải giải quyết được vấn đề ảnh hưởng của biến đối khí hậu. Nếu tiếp tục phát triển ở Nhà Bè, Cần Giờ các dự án cao tầng thì sẽ tác động mạnh hơn đến việc lún sụt. Do đó, phát triển theo hướng Tây Bắc là một yêu cầu cấp thiết.

 

Cầu vượt, hầm chui An Sương - Nút giao thông quan trọng cho phát triển kinh tế Tây Bắc Tp HCM 

 

Tây Bắc Tp HCM là xu thế tất yếu & bài học nhãn tiền cho nhà đầu tư

Thật vậy, theo quy luật của sự phát triển khi quỹ đất các quận trung tâm đã cạn kiệt, hạ tầng giao thông không thể tiếp tục đáp ứng thì phát triển ra các khu đô thị vệ tinh, vùng ven là tất yếu. Thành phố đã nhìn ra những điểm bất cập và bắt tay vào sửa, quy hoạch lại...và làm mọi cách để cải thiện tình hình. Nhà đầu tư sành sỏi chắc chắn cũng đã nắm bắt được cơ hội và tận dụng triệt để khi đầu tư vào các dự án, KDC được quy hoạch bài bản, kết nối giao thông thuận tiện...để đón đầu cơn sốt bất động sản Tây Bắc TP HCM.

Đơn giản họ hiểu rằng bài học Quận 9, Quận 2, Quận 7, Thủ Đức vẫn hiện ra rất rõ. Trước khi Đại lộ Mai Chí Thọ, Đại lộ Phạm Văn Đồng, Đại lộ Nguyễn Văn Linh được đầu tư xây dựng, trước khi các chủ đầu tư lớn tìm về & hình thành hàng loạt dự án, KDC thì nơi đây cũng không mấy ai quan tâm. Chỉ sau ít năm giá đất đã tăng lên gấp 3 - 4 lần...thậm chí một số khu vực còn cao hơn. 

Vậy miếng bánh Tây Bắc Tp HCM chắc chắn sẽ không thể rơi khỏi tay của nhưng nhà đầu tư đó. Tuy nhiên chúng tôi không hoàn toàn kỳ vọng vào điều này. Mỗi bài học đều phải trả giá bằng tiền...và những khách hàng quá cầu toàn và chỉ đầu tư theo tâm lý "đám đông" thiết nghĩ sẽ phải trả giá bằng RẤT NHIỀU TIỀN. 

Tôi đã gặp rất nhiều khách với tâm lý "anh/chị chỉ mua khi nào hạ tầng xong, có sổ, vắng quá, xa quá, khu vực này bao giờ mới phát triển, giá cao quá...". Hàng loạt lý do được đưa ra và tất nhiên tiền của khách vẫn được bảo toàn nguyên vẹn sau nhiều năm. Điều đó không sai và tôi tin rằng khách hàng có lý khi đưa ra quyết định của họ. 

Và đó hầu hết là những khách hàng đầu tư lần đầu tiên...thật tiếc khi họ cũng chính là những người dễ bị tổn thương nhất khi thị trường có vấn đề. Khi họ quyết định mua 1 sản phẩm bất động sản theo đúng tiêu chí đưa ra như trên cũng là lúc những khách hàng đầu tư F0 đã chốt lời thành công để chuyển dòng tiền vào các sản phẩm tiếp theo. Đến lúc này tỷ suất lợi nhuận của họ đã không còn được như kỳ vọng & cũng có thể mức giá khi họ tham gia đầu tư chưa chắc đã thật sự hấp dẫn và có thể ra hàng nếu vì một lý do nào đó...

 

Lựa chọn thời điểm là yếu tố quan trọng tác động không nhỏ đến thành công, thất bại của một thương vụ

 

Nếu bạn là người có tâm lý đầu tư theo hiệu ứng đám đông...hãy cân nhắc khi tham gia thị trường bất động sản. Bởi vì đó là con dao 2 lưỡi. Thông tin về sự sôi động 1 dự án, 1 khu vực được đưa ra chưa chắc là thật nếu nó đi ngược lại quy luật của sự phát triển nhưng tôi tin rằng tiền của bạn có thể mất đi...là điều không thể giả được. 

 

Đừng chờ đợi thị trường tốt để đầu tư - hãy đầu tư và chờ đợi thị trường. 

Nghe thật vô lý, thị trường không tốt tôi đầu tư vào đó để làm gì, ai sẽ là người mua sản phẩm của tôi, tôi sẽ đến những khu vực nhộn nhịp để đầu tư....

Nhưng trước hết chúng ta phải hiệu rõ về thị trường bất động sản thế nào là tốt, thế nào là nhộn nhịp. Nếu đánh giá dựa trên các tiêu chí như (được truyền thông nhắc đến nhiều, lượng sản phẩm bán ra nhanh, khách hàng tập trung đổ dồn về...) thì cũng không sai. Tuy nhiên lời khuyên đưa ra ở đây là HÃY CẨN TRỌNG. 

Nếu thị trường sạch đúng nghĩa với các thông tin truyền thông được nhắc đến nhiều liên quan đến quy hoạch, đầu tư, xây dựng hạ tầng giao thông, phát triển khu vực abc của thành phố thì chúc mừng bạn...đó là thông tin rất đắt giá và hãy lập tức quyết định, đừng đắn đo. Bởi vì đó là những điều gần như chắc chắn sẽ được làm trong thời gian sớm hay muộn và rất khó để thay đổi. Không những vậy khi được triển khai chắc chắn giá trị bất động sản được đầu tư ở những khu vực này sẽ tăng .... đó là quy luật.

Vậy nhưng nếu thị trường là những bài viết vô thưởng vô phạt về một dự án nào đó được giao dịch 90%, 100% với các giá trị tuyệt vời và nhà đầu tư lấy đó làm căn cứ, yếu tố quyết định để xuống tiền thì rủi ro tiềm ẩn.

Bài viết dựa trên quan điểm của một nhà đầu tư đã trải qua rất nhiều nhịp "sóng" của thị trường Bất động sản và được phóng viên GBND chấp bút, tổng hợp.

Thông tin chỉ mang tính chất tham khảo & vui lòng dẫn nguồn khi sử dụng lại nội dung này. 

Theo GBND