Việt Nam sẽ chạm tới giai đoạn vàng của thị trường bất động sản

Việt Nam đã “chiến thắng” ở hiệp đầu trong trận chiến chống COVID-19. Mặc dù về mặt y tế, chúng ta đã có thể kiểm soát tình hình nhưng điều đó hoàn toàn không đúng đối với mặt trận kinh tế.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CENGROUP tại Hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu COVID-19” do Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Báo Xây dựng tổ chức

Nền kinh tế hậu Covid sẽ mang hình chữ gì?

Con người Việt Nam luôn có tin thần lạc quan ngay cả trong những lúc khó khăn nhất. Một khảo sát xã hội thực hiện bởi Mac Kinsey cho thấy: 1/2 số người Việt Nam được  hỏi cho biết, kinh tế Việt Nam sẽ được hồi phục hoàn toàn trong vòng 2-3 tháng sau khi hết dịch, và Việt Nam lại như chưa từng có mặt “Cô Vi”.

Nhưng theo tôi điều đó là không thể.

Khác với những cuộc khủng hoảng trước, Việt Nam ít bị tác động và hồi phục nhanh do chỉ nhờ vào thị trường nội địa. Nay chúng ta đã hội nhập rất sâu vào kinh tế quốc tế, những dòng tiền GDP đến từ khách du lịch quốc tế, từ thương mại mâụ dịch với các nước, từ FDI, và cả từ kiều hối... là những nguồn thu quan trọng để kinh tế VIệt Nam có thể hồi phục, nhưng những con số như xuất khẩu may mặc sang Mỹ từ tháng 2/2020 giảm 90%, doanh thu hàng điện tử và gia dụng giảm 61% từ tháng 4, và trong quí I/2020, khách du lịch nước ngoài tới Việt Nam trong 5 tháng đầu năm giảm trên một nửa, đặc biệt những tháng cao điểm của dịch giảm xuống gần như bằng không… Cho thấy, một kịch bản hình chữ V với nền kinh tế Việt Nam có thể chỉ là mong ước.

Theo đánh giá của nhiều nhà phân tích kinh tế, một kịch bản chữ U với khoảng lặng từ 18-24 tháng có lẽ sẽ sát với thực tế hơn.

Ở một góc nhìn khác, chúng ta hy vọng rằng sự đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu của Trung Quốc sẽ mang lại cơ hội cho Việt Nam. Điều này qua quan sát về sản lượng sản xuất công nghiệp của Việt Nam 5 tháng đầu năm có tăng trưởng nhưng tốc độ tăng vẫn giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (5 tháng đầu năm 2020, sản xuất công nghiệp chỉ tăng 2% so với  tốc độ tăng 11% cùng kỳ năm ngoái 2019). Sản lượng tiêu thụ điện – một tham số để đánh giá về tăng trưởng GDP cũng chỉ tăng với tốc độ 2,6% so với tốc độ tăng 10% của cùng kỳ năm ngoái.

Điều này cho thấy, việc chuyển dịch của chuỗi sản xuất – cung ứng sang Việt Nam vẫn chưa thực sự diễn ra, mà có thể vẫn đang giai đoạn tìm hiểu – quan sát – và chuẩn bị. Một vài tín hiệu tốt, chẳng hạn như Apple dự định sản xuất Airpod ở Việt Nam cũng mới ở gian đoạn …ý định. Những dự báo đáng chú ý cho rằng sẽ mất 5 năm để 20% các nhà máy  sản xuất của nước ngoài di rời khỏi Trung Quốc.

Những dự báo về sự tăng trưởng GDP năm 2020 của Việt Nam tiếp tục giảm. Bộ Kế hoạch đầu tư cũng đưa dự báo tăng trưởng năm 2020 chỉ đạt 3,6-4,4% thay vì 5% trước đó. Standard Chattered cũng hạ mức dự báo tăng trưởng của Việt Nam từ 3,3% xuống 1,7%.

Sự thay đổi hành vi mua bán bất động sản

Có lẽ, điều mà không có một ai hoặc lực lượng nào có thể làm được tốt hơn COVID-19 đó chính là chuyển đổi số. Chưa bao giờ, Protech nói riêng và nhiều ứng dụng mua sắm online lại phát triển mạnh như thời gian qua. Những buổi mở bán online trong BĐS đã trở nên quen thuộc và thu được nhiều kết quả vượt trội so với nhiều năm trước. 50-70% ra khách hàng quyết định mua BĐS thông qua các nền tảng và các ứng dụng công nghệ tạo cảm xúc.

Khách hàng Việt Nam đã có nhiều thông tin hơn, họ đã trở thành các nhà đầu tư và tiêu dùng thông minh hơn. Biết phân tích đánh giá và ra quyết định dựa trên số liệu thuyết phục chứ không chỉ đơn giản là lời hứa hay một thương hiệu hay hiệu ứng đám đông. Và bởi vậy, những nhà phát triển dự án hay đầu tư kinh doanh BĐS cũng phải tự nâng cấp để đáp ứng nhu cầu và hành vi của khách hàng.

Số lượng các nhân viên môi giới thực sự hoạt động và sống được với nghề sẽ giảm đáng kể dưới tác động của chuyển đổi số và sự phát triển của công nghệ, và do sự thay đổi hành vi của khách hàng như nói ở trên.

Những tác động và dự báo thị trường BĐS

Trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12-24 tháng): Thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, COVID không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch BĐS, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018, và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019.

Những nét chính của thị trường trong ngắn và trung hạn đó là: Nhà ở đô thị: Phân khúc giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và sự an ninh/ an toàn, vì vậy những nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế và trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích.

Bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó, tuy nhiên đây là phân khúc có độ “lì” cao, ít nhạy cảm giá. Nhưng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng, và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.

Condotel, biệt thự biển (nhất là không được cấp sổ đỏ lâu dài) sẽ thoái trào trong vài năm tới thay vào đó, là những căn hộ dịch vụ, và những mô hình du lịch trải nghiệm như Homestay, Farmstay sẽ lên ngôi.

Second Home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn. Ở Hà Nội, trong nhiều năm qua, những khu vực ngoại ô như Sóc Sơn, Thạch Thất, Ba Vì… đã nhiều lần sốt đất nhưng vẫn còn tự phát. Nay các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển thành các khu nhà vườn ngoại ô một cách bài bản, với mục đích bán cho các khách hàng có nhu cầu 2nd home (để sử dụng riêng và có thể kinh doanh homestay). Hoà Bình, hay Ninh Bình là những ví dụ.

Những loại hình khác như BĐS Công nghiệp (nhà xưởng), BĐS Logistic (kho tàng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp…) sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Nhìn chung, trong ngắn và trung hạn, thị trường BĐS VIệt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Trừ loại hình BĐS du lịch truyền thống.

Trong dài hạn (giai đoạn 3-10 năm tới): Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường BĐS (như từng xảy ra ở Trung Quốc) khi GDP per Capita của Việt Nam chạm và vượt mức $3000. Đây là mức mà những nhu cầu cơ bản đã được thoả mãn, và người dân sẽ có tích luỹ tốt để có thể đầu tư BĐS và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Một trong những tác động của khủng hoảng do COVID đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến BĐS ở các nước phát triển sẽ tăng theo, và điều này sau vài năm, sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam. Vì vậy, tôi dự báo năm 2023-2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường BĐS Việt Nam.

Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CENGROUP