Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Thị trường bất động sản - sàn đấu giá

Cụ thể, tại Điều 121 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề xuất bổ sung 5 trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ nhất là đất dự phòng và đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Với nội dung này, so với quy định hiện hành trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì dự thảo Luật Đất đai đã sửa đổi đối tượng người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp sang đất dự phòng và đất thuộc quỹ công ích. Như vậy, việc bổ sung quy định nêu trên là nhằm bao quát đối tượng mà Nhà nước hướng đến là đất đai sẽ được cụ thể hóa hơn, rõ ràng hơn và dễ thực thi hơn.

Thứ hai, đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp tổ chức trong nước được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình giao thông, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, công trình phòng, chống thiên tai, đê điều, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm; hành lang an toàn các công trình theo quy định của pháp luật;… Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương. Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý… Dự luật cũng quy định rõ đối với trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì được chứng nhận phần quyền sử dụng theo quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba là đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. So với quy định hiện hành tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, dự thảo đã loại bỏ cụm từ người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, qua đó đánh trực tiếp vào đất được thuê là đối tượng điều chỉnh. Do đó, đất được thuê thì không cần phải cấp giấy CNQSDĐ mà giấy này vẫn thuộc về bên cho thuê. Như vậy, với nội dung mới bổ sung này, quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất cho thuê được bảo đảm.

Thứ tư là đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất nằm trong diện quy hoạch mà chưa được cấp giấy CNQSDĐ thì không cần phải cấp tiếp. Trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện thì thực hiện việc cấp lại. Nếu so với quy định hiện hành tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung thời gian đất đã có quyết định thu hồi nhưng quá 3 năm mà không thực hiện thu hồi thì được tiếp tục sử dụng. Quy định mới bổ sung này hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tế trong công tác quản lý đất đai ở nước ta hiện nay. Đồng thời ngăn chặn được tình trạng đầu cơ đất hoặc không đủ năng lực triển khai dự án.

Thứ năm, tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm công trình giao thông, công trình dẫn nước, xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh. Với quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng gây khó khăn, trở ngại cho việc triển khai các công trình công cộng phục vụ dân sinh; đồng thời tránh được nạn tham nhũng vặt ở cơ sở khi các nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án. Như vậy, việc quy định 5 trường hợp nêu trên thì không cần phải làm thủ tục cấp giấy CNQSDĐ là hoàn toàn phù hợp.

Cơ sở nào để xác định giá đất theo thị trường?

Ngay sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường đăng tải toàn văn dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để lấy ý kiến, một trong những vấn đề lớn được người dân quan tâm là bỏ khung giá đất. Theo đó, Chính phủ sẽ không còn ban hành khung giá đất mà: Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn (khoản 1 và 2, Điều 130).

Như vậy, với quy định này thì các địa phương sẽ được trao quyền chủ động ban hành bảng giá đất phù hợp với giá thị trường ở địa phương, nhưng vấn đề là cơ sở nào để các địa phương xác định được giá thị trường? Trong khi đó, suốt 10 năm qua, có 2 loại giá đất song song tồn tại, gồm khung giá do Chính phủ ban hành và bảng giá do địa phương ban hành. Ngoài ra, khi đền bù đất đai với từng trường hợp cụ thể thì sẽ áp theo giá thị trường. Bên cạnh đó, khung giá xác định giá tối đa và tối thiểu theo từng vùng, miền và thành thị với nông thôn hoàn toàn khác nhau và luôn không theo kịp sự biến động của thị trường. Bên cạnh đó còn một nút thắt nữa là khung giá đất bị hạn chế bởi quy định việc định giá theo bảng giá. Cụ thể là giá đất khi định giá không được lớn hơn 30% so với khung giá.

Để giải quyết tồn tại nêu trên, nếu quy định này được Quốc hội thông qua và có hiệu lực, Chính phủ cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành - nghị định, trong đó quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trước khi ban hành bảng giá đất phải tổ chức thu thập được dữ liệu về giá đất chính xác. Cụ thể là khi Nhà nước giao đất (tạm gọi là thị trường sơ cấp) phải theo giá thị trường, tức phải tiến hành đấu giá, đấu thầu. Đồng thời, mọi giao dịch của doanh nghiệp bất động sản được thực hiện trên sàn để có thông tin về giá công khai, minh bạch. Với người dân khi giao dịch sẽ áp dụng 2 phương pháp tự chọn: Hoặc giao dịch trên sàn đấu giá; hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, sau đó kết nối với hệ thống dữ liệu, qua đó người dân sẽ có cơ sở dữ liệu về giá đất để quyết định đầu tư hay không. Đặc biệt, không lấy giá đất kê khai trong hợp đồng làm cơ sở tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm tránh thất thu thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập.

Tổng hợp | Bình Phước Online