1 triệu cũng mua được bất động sản?

Một căn nhà, một căn hộ chia thành nhiều phần để bán cho nhiều người được giới thiệu tại Việt Nam nhưng mô hình này được đánh giá là ẩn chứa nhiều rủi ro.

Pháp luật không có quy định nào về việc góp vốn mua bất động sản qua ứng dụng (Ảnh: NGỌC DƯƠNG)

Lo ngại việc  "mua chung" bất động sản thông qua ứng dụng

Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Sunshine Tech vừa khởi động “cuộc đua lợi nhuận” với 3 dự án từ Sunshine Homes trên nền tảng ứng dụng di động (app) theo mô hình đầu tư tài chính - bất động sản (BĐS). . Theo tư vấn của A (nhân viên Sunshine Tech), nhà đầu tư (NĐT) tải ứng dụng về điện thoại và chọn dự án để tham gia, vốn đầu tư tối thiểu 100 triệu đồng, miễn là giá căn hộ không vượt quá. Công ty sẽ ký hợp đồng đầu tư tài chính, không phải bất động sản nên hai bên không cần công chứng, hợp đồng vẫn ghi rõ thông tin dự án ...

Nhiều công ty chào mời khách hàng tham gia mua bất động sản trong khi không có quy định nào về hoạt động này (Ảnh: TL)

Sau khi nhà đầu tư đăng ký, chủ đầu tư dự án sẽ đóng căn này để không thể bán hết cho khách hàng như giao dịch thông thường. Sunshine Tech đưa ra lợi nhuận của các dự án với thời hạn đầu tư 12 tháng, bao gồm lợi nhuận cố định 8,5-9% / năm tùy dự án và lợi nhuận mua lại 6% / năm. Lợi nhuận cam kết tối thiểu từ 14,5 - 15% / năm. Nhà đầu tư đăng ký trước ngày 20/9 sẽ được tặng thêm 0,5% nên tổng lợi nhuận có thể lên đến 15,5% / năm.

Ông A cho biết, đến cuối kỳ, các nhà đầu tư mua căn hộ sẽ cùng nhau biểu quyết bán hay không bán, trường hợp 100% đồng ý bán, có 2 trường hợp nhà đầu tư tự bán (không thu phí) và gửi cho người bán (phí 4%). Khi bán được căn hộ, người mua ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư và công ty chia lại lợi nhuận theo vốn góp. Trong trường hợp chủ đầu tư không bỏ phiếu mở bán, lúc này khách hàng sẽ nhận được lợi nhuận như cam kết ban đầu. “Sau 12 tháng, hệ thống sẽ trả gốc và lãi bất kể tiến độ dự án bất động sản như thế nào”, anh A. cho biết.

Hay Công ty Revex giới thiệu là mô hình công nghệ đầu tư bất động sản. Theo đó, một dự án bất động sản sẽ được chia thành nhiều phần cho nhiều nhà đầu tư tham gia với giá từ 1 triệu đồng đến hàng chục tỷ đồng, tùy theo khả năng tài chính. Chẳng hạn, một căn hộ tại Eurowindow River Park có giá niêm yết hơn 1,87 tỷ sẽ được chia thành 1.800 căn (mỗi căn tương ứng 1 triệu đồng), nhà đầu tư có thể chọn mua từ 1 căn trở lên. ở trên. Công ty Revex sẽ ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng trong thời hạn 18 tháng. Trong thời gian đó, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thương lượng chuyển nhượng bất động sản cho người khác và Revex sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên. Sau 18 tháng, nếu nhà đầu tư chưa chuyển nhượng, công ty sẽ tất toán hợp đồng cộng với lãi suất theo cam kết trước là 15%. Trong thời gian đầu tư, nếu tài sản được bán bởi công ty, lợi nhuận sẽ được chia đều theo số lượng căn của mỗi nhà đầu tư tham gia.

Như thông tin đưa ra trên website của công ty, ví dụ căn hộ của dự án A có “giá gốc là 5 tỷ đồng” và “được cho thuê với giá 60 triệu đồng / tháng (720 triệu đồng / năm)”. bán với giá 6 tỷ đồng sau 1 năm, nhà đầu tư được lợi tổng cộng 1,72 tỷ đồng, nếu đầu tư 500 triệu đồng sau 1 năm sẽ nhận lại 672 triệu đồng (lợi nhuận của nhà đầu tư trong trường hợp này lên tới 34,4% / năm - PV). Một đơn vị khác là Công ty Cổ phần RealStake cũng giới thiệu mô hình đầu tư bất động sản thông thường với số tiền 20 triệu đồng. Mỗi tài sản sẽ được chia thành từ 80 đến 150 phần bằng nhau. Số lượng và giá trị cổ phần sở hữu phụ thuộc vào tài sản. Chẳng hạn, căn hộ Lovera Vista B.18.16 được chia 84 phần, mỗi phần 20 triệu đồng. Căn hộ Akari City AK4.06.09 được chia thành 100 phần, mỗi phần 29 triệu.

Tùy từng dự án, RealStake cam kết lợi nhuận hàng năm tối thiểu từ 6-9%. Bất động sản hoàn thiện sẽ được cho thuê và chia đều lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Có 4 hình thức chốt lời: thông qua sàn giao dịch, bán trực tiếp cho bạn bè / người quen, bán gốc hoặc bán lại cho RealStake với lợi nhuận cam kết và được ngân hàng bảo lãnh ...

Một hình thức huy động vốn

Mô hình đầu tư bất động sản chung được các đơn vị giới thiệu đề cao yếu tố công nghệ áp dụng trong hoạt động đầu tư truyền thống là bất động sản. Tuy nhiên, đây là hình thức huy động vốn của doanh nghiệp nên được áp dụng dưới hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đầu tư tài chính. Giấy tờ sở hữu bất động sản trên vẫn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung trên. Vì vậy, dù khách hàng bỏ tiền ra đầu tư bất động sản nhưng không có giấy tờ chứng minh mình là chủ sở hữu căn nhà, căn hộ đó…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, đây là hình thức huy động vốn để tham gia thị trường bất động sản. Ở góc độ thị trường, đây là giải pháp tích cực cho các doanh nghiệp khi vốn bất động sản gặp khó khăn. Trước đó, nhiều người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng từng nhắc đến mô hình này. Tuy nhiên, đây là mô hình hoàn toàn mới tại Việt Nam nên chưa có bất kỳ quy định nào xoay quanh hình thức này. Vì vậy, điều đó ẩn chứa nhiều rủi ro hơn cho chính các nhà đầu tư. Một số đơn vị thậm chí có thể bỏ qua việc mua bất động sản và cổ phiếu, cổ phiếu giống nhau.

Đặc biệt đối với bản thân khách hàng, nếu xảy ra rủi ro liên quan đến dự án bất động sản như dự án chưa hoàn thiện thủ tục, vướng mắc về pháp lý thì không có quy định nào có thể bảo vệ người mua một phần. Bất động sản đó.

“Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện nay chỉ bảo vệ người mua bất động sản hoàn chỉnh và sở hữu, mua cổ phần, Luật Chứng khoán bảo vệ. Trong khi đó, người mua bất động sản một phần là hàng dở dang, không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ nên rủi ro rất cao ”, ông Nguyễn Văn Đính nói thêm và cũng cho rằng cơ quan quản lý cần xem xét, nghiên cứu về mô hình hoạt động này.

Pháp lý sai và rủi ro cao

Đánh giá về mô hình đầu tư trên, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích trên thế giới, quỹ ủy thác đầu tư bất động sản là mô hình giải quyết được hai yếu tố quan trọng: người ít tiền vẫn đầu tư được, đồng thời có thể phân tán rủi ro trên nhiều loại hình bất động sản. mà không cần nhiều tiền. Tại Việt Nam, việc liên doanh đầu tư vào bất động sản có giá trị lớn (từ vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng) thường là một nhóm nhà đầu tư thân quen góp vốn và chọn người có uy tín để sở hữu sổ đỏ, giấy tờ kèm theo. xác nhận bằng sự đóng góp của mọi người theo tỷ lệ đóng góp. Hoặc mọi người cùng sở hữu sổ đỏ, có giấy chứng nhận phần vốn góp của mọi người theo tỷ lệ vốn góp (vì trên sổ đỏ không ghi tỷ lệ vốn góp của mỗi người).

Và mô hình đầu tư chung mà các công ty giới thiệu ở trên theo mô hình Fintech P2P (Person to Person) là sai pháp lý và rủi ro cao. Nhà đầu tư dù bỏ tiền tham gia nhưng cũng chỉ sở hữu tài sản ảo như mua “vịt hoang”. Trường hợp doanh nghiệp mời gọi đầu tư chung dưới hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua bất động sản là vi phạm Luật Chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng phải được phép của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Trong khi đó, nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp muốn làm gì thì làm, cùng lắm là thu hồi vốn hoặc để cổ phiếu thả rông, giấy lộn lộn xộn ...

Chuyên gia Đinh Thế Hiển đặt ra rủi ro nhà đầu tư ôm vốn, khi bán bất động sản có thể tự bán với giá nào thì khách hàng được nhận lại vốn là may. Trường hợp xấu hơn, chủ đầu tư lấy tiền rồi biến mất, rồi “con kiến ​​đi kiện củ khoai”.

 Theo House Viet biên tập | Thanh niên