Dự báo xu hướng bất động sản tương lai: "Đô thị trong đô thị"

Khi các thành phố lớn ngày càng quá tải và ngột ngạt thì “đô thị nén” hay “đô thị trong đô thị” trở thành một xu hướng phát triển.

Tại Hà Nội, hai cực phía Đông và phía Tây cũng là ví dụ điển hình của những đại đô thị all-in-one (tất cả trong một).

Mô hình thức thời của “thành phố 15 phút”

Tháng 2/2020, tại Pháp, Thị trưởng Paris Anne Hidalgo gây ấn tượng trước cử tri với chiến dịch tái tranh cử - biến Paris thành một “thành phố 15 phút”.

Trong tầm nhìn của nữ thị trưởng, người Paris sẽ không cần phải di chuyển hơn 15 phút để tới nơi làm việc hay vui chơi, mua sắm. Để làm điều này, bà Hidalgo đặt mục tiêu tăng tiện ích ở các khu dân cư để giảm nhu cầu di chuyển của người dân.

Chiến dịch tranh cử ấn tượng và đặc biệt là sự hợp thời của mô hình “thành phố 15 phút” trong bối cảnh đại dịch COVID-19 bùng phát đã mang lại chiến thắng lần 2 cho nữ chính trị gia sinh năm 1959.

Cố vấn chiến lược cho bà Anne Hidalgo là GS. Carlos Moreno, chuyên gia nghiên cứu về thành phố thông minh tại Đại học Paris Pantheon-Sorbonne (Pháp). Theo GS. Moreno, dịch Covid-19 cho thấy “sự chuyển đổi hàng loạt sang làm việc tại nhà khiến việc tốn hàng tiếng đồng hồ di chuyển đến chỗ làm trở nên vô lý và lãng phí”.

Từ đó, Moreno phát triển khái niệm “thành phố 15 phút” - nơi mọi nhu cầu thiết yếu của con người như làm việc, học tập, mua sắm, giải trí, khám chữa bệnh… được giải quyết chỉ trong bán kính tương đương 15 phút đi bộ hoặc đi xe đạp.

Theo các chuyên gia, mô hình “thành phố 15 phút” sẽ là xu hướng phát triển tất yếu của các đô thị trên thế giới trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0 đã làm giảm nhu cầu đi lại và tiếp xúc trực tiếp nhờ các nền tảng giao tiếp và mua sắm trực tuyến. Đặc biệt, mô hình này cũng giúp các cư dân chống chọi tốt hơn trước các cú sốc như khi đại dịch Covid-19 làm cắt đứt mọi hoạt động và giao lưu với thế giới bên ngoài.

Xu hướng phát triển tất yếu

Tại Việt Nam, thực tế mô hình tương tự “thành phố 15 phút” đã được kích hoạt từ khoảng 10 năm trước với sự ra đời của những “đô thị trong đô thị” sở hữu hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đặc biệt, khoảng 5 năm trở lại đây, mô hình này càng nở rộ nhưng tiêu biểu và nổi bật nhất vẫn là những đại đô thị “all-in-one” của Vinhomes như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City (Hà Nội) hay Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park (TP.HCM)... Các đô thị này đáp ứng đầy đủ cả 6 chức năng xã hội thiết yếu của con người theo lý thuyết của GS. Carlos Moreno về mô hình “thành phố 15 phút” là sống, làm việc, thương mại, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và giải trí.

Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL) cho rằng “đô thị trong đô thị” sẽ là một trong những xu hướng chính dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới. Theo JLL, thị trường đang dần trưởng thành, người mua nhà ngày càng quan tâm hơn đến môi trường sống lành mạnh và bền vững hơn là một không gian để ở đơn thuần.

“Các nhà phát triển bắt đầu tìm cách thu hút người mua bằng việc kiến tạo những khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm giúp cư dân tương lai tránh sự phiền toái bởi quá trình đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng công cộng tụt hậu”, JLL nhận định.

Dù “đô thị trong đô thị” được xem như một món xu hướng tất yếu nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng đủ năng lực triển khai. Theo các chuyên gia, cần tối thiểu 3 điều kiện để một khu vực có thể phát triển thành một “đô thị trong đô thị” đúng nghĩa. Theo lý thuyết của GS. Carlos Moreno, điều kiện cần là quỹ đất phải đủ rộng và điều kiện đủ là hạ tầng công cộng phải đồng bộ và kết nối giao thông phải thuận tiện.

Tại Hà Nội hiện nay, quỹ đất trong khu vực trung tâm cũ về cơ bản đã cạn kiệt. Thêm vào đó, thành phố từ lâu đã siết chặt việc xây dựng nhà cao tầng trong nội đô. Vì thế, những dự án mô hình “đô thị trong đô thị” có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven. Sự dịch chuyển này cũng phù hợp với quy luật đa trung tâm hóa các đô thị hiện đại.

Ngoài ra, để không rơi vào “bẫy đô thị phòng ngủ” (nơi cư dân không được đáp ứng các nhu cầu thiết yếu nào ngoài việc về nhà nghỉ ngơi), thì các trung tâm mới phải có năng lực vận hành độc lập với hạ tầng xã hội hoàn chỉnh từ trường học, bệnh viện đến công viên, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí… Tất cả tiện ích này còn phải nằm trong phạm vi mà cư dân có thể đi bộ hoặc di chuyển ít nhất nhằm giảm thiểu tối đa nhu cầu vận chuyển cá nhân, từ đó giảm tiêu thụ năng lượng và ô nhiễm môi trường.

Kết nối giao thông cũng là một yếu tố then chốt để làm nên sức sống của một “đô thị trong đô thị”.

Tại Hà Nội hiện nay, hai khu vực đang có kết nối hoàn hảo nhất là khu phía Đông và phía Tây. Trong đó, khu Tây được quy hoạch để trở thành trung tâm hành chính mới của Thủ đô, nơi đặt trụ sở các bộ, ban, ngành cùng sự xuất hiện của hàng loạt “siêu dự án” như Vinhomes Smart City, Dương Nội… Khu Đông lại phát triển theo hướng đô thị nghỉ dưỡng với những “resort trong lòng phố” như Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park...

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), sau giai đoạn người Việt xây nhà và bỏ mọi thứ vào trong, từ đầu những năm 2010 đến nay, xu hướng mới là thu hẹp diện tích căn hộ và coi trọng không gian xung quanh, phát triển nó lên thành khu ở.

“Từ 2018 trở lại đây, người ta tối giản hóa những thứ sở hữu bên trong để tối đa hóa tiện ích bên ngoài theo tiêu chí tiện ích sống quan trọng hơn diện tích sống. Những năm tới đây, bất động sản tích hợp trong khu đô thị vẫn sẽ là xu hướng phổ biến”, PGS. Kim Chung khẳng định.

Theo House Viet Biên tập | Báo đầu tư