Lược sử thị trường bất động sản Việt Nam

26/11/2020 - 09:17

Thị trường bất động sản chưa hình thành. Giao dịch bất động sản chỉ là giao dịch ngầm ngoài thị trường.

Vào thời điểm đó, kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa còn chậm nên nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Vào thời điểm đó hầu như không có thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là giao dịch ngầm, không liên quan đến thị trường.


  • Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn
  • Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh
  • Nhu cầu về nhà ở và đất sản xuất tăng, giao dịch bùng nổ

Cơn sốt xuất hiện lần đầu tiên diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 được ra đời, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên dễ dàng hơn. Đây được coi là thời kỳ hoàng kim của tăng trưởng kinh tế, khi GDP tăng 8,1% năm 1993, 8,8% năm 1994 và 9,5% năm 1995. GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin tưởng vào tương lai tươi sáng của nền kinh tế và khiến giá nhà tăng vọt.


  • Nghị định 18 và 87 về thuê đất (1994) ngăn chặn đầu cơ
  • Khủng hoảng kinh tế Châu Á (1997-1998)
  • Nhà đầu tư bán tháo ra khiến cung vượt cầu và thị trường lao dốc

Nhà nước đã ban hành hai nghị định là Nghị định 18 và 87 về việc cho thuê đất để chống đầu cơ và điều tiết thị trường. Theo đó, người sử dụng đất phải thực hiện hai lần nộp tiền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ phải sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường và bán cổ phiếu của họ để trả tiền cho ngân hàng. Làn sóng xả hàng ồ ạt dẫn đến cung vượt cầu và thị trường bất động sản lao dốc.

Thêm vào đó, cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á bắt nguồn từ Thái Lan đã khiến một số dự án bất động sản nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại và góp phần khiến thị trường đi xuống.


Chính sách cho phép người Việt Nam mua nhà và giá đất mới ở nước ngoài đã thúc đẩy giá bất động sản tăng mạnh và đạt đỉnh vào quý II / 2001.

Giá nhà đã biến động từ năm 2000 và đạt đỉnh vào khoảng quý 2 năm 2001. Giá bất động sản ở Việt Nam vào thời điểm đó thuộc hàng đắt nhất thế giới và thậm chí còn cao hơn cả một số thành phố lớn ở các nước phát triển.

Luật Doanh nghiệp 2000, Luật Đầu tư nước ngoài 2001 ra đời. Giới đầu tư đánh giá, chính sách cho phép người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà và ban hành giá đất mới là một triển vọng cho thị trường bất động sản. Do đó, nhiều nhà đầu tư mua đất ở khắp các vùng ngoại ô.

Cơn sốt chủ yếu tập trung vào các dự án đất nền và nhà mặt tiền. Đầu cơ tăng mạnh. Việc rao bán diễn ra sôi nổi nhưng không có công trình, nhà ở nào được xây dựng, điều này cho thấy đây là cơn sốt do nhu cầu ảo và giá .


  • Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181, chấm dứt việc phân lô bán đất nền
  • Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch đình trệ.
  • Dòng vốn chảy vào chứng khoán

“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” quy định “dự án xây nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đang tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền gần như tê liệt và cơn lốc đầu cơ đang dần lắng xuống.

Thị trường bất động sản trầm lắng từ cuối năm 2003, năm sau lạnh hơn năm trước (2003 giao dịch bất động sản thành công giảm 28%, 2004 giảm 56% và 2005 giảm 78%), nhưng giá không giảm mạnh do đầu tư là tiền nhàn rỗi của tư nhân.

Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực khiến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao và các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận kinh doanh bất động sản giảm mạnh kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn sang thị trường chứng khoán.


  • Việt Nam gia nhập WTO (2007), nền kinh tế khởi sắc
  • Bất động sản đạt đỉnh với trọng tâm là căn hộ cao cấp và biệt thự
  • Đầu cơ chiếm lĩnh thị trường

Việt Nam chính thức gia nhập WTO và đón nhận làn sóng đầu tư lớn, tăng trưởng tín dụng cao và thị trường chứng khoán bùng nổ sau hội nhập. Lượng vốn thặng dư lớn đã chuyển từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.

Giá bất động sản thậm chí tăng từ 50-70% đến 100%. Nhu cầu thị trường đang chuyển dịch từ các công trình mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.

Năm 2007, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực, cùng với đó là sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký Bất động sản, luật Thuế Sử dụng Đất, luật Nhà ở và Hướng dẫn Mua nhà của người Việt Nam ở nước ngoài. .. Đầu tư an toàn hơn, thị trường có sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ lướt sóng.


  • Luật đất đai 2013
  • Suy thoái kinh tế, chịu ảnh hưởng nặng nề của khủng hoảng kinh tế toàn cầu
  • Giá bất động sản giảm, giao dịch nguội lạnh

Chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, nền kinh tế Việt Nam sa sút, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24% / năm). Chính sách cho vay chặt chẽ của chính phủ nhằm kiểm soát trái bóng tài sản và kiềm chế lạm phát ngay lập tức tác động vào thị trường bất động sản. Giá nhà giảm trung bình 40-50%.

Trong giai đoạn 2009 - 2010, gói kích cầu của Chính phủ đã giúp thị trường bất động sản ấm trở lại. Thị trường xuất hiện cơn “sốt” cục bộ tạm thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy” mà đồ án quy hoạch thủ đô mở rộng.

Kể từ nửa cuối năm 2011, quả bóng bất động sản “xì hơi” nặng nề trên diện rộng, với “lớp băng dày” bao trùm toàn thị trường. Nhiều công ty bất động sản đã phải lao đao.


  • Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật nhà ở (2014)
  • Nền kinh tế ổn định, GDP tăng trưởng và lạm phát được kiểm soát
  • Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước tới nay (2018)

Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2013 và duy trì ổn định: lượng giao dịch tăng, hàng tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản ra đời đã tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Trong thời gian này, nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như: Officetel, Condotel, Shophouse, Bất động sản công nghiệp.

Năm 2018, thị trường sốt đất trên diện rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo về giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; Giá đất nền tăng mạnh ở vùng ven TP.HCM rồi lan sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh miền Trung, cũng như các tỉnh thành như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hoá...


  • Nguồn cung khan hiếm, số lượng giao dịch giảm
  • Đại dịch toàn cầu Covid-19 làm suy yếu hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS

Đầu 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương: Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP.HCM (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng.

Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, TTBĐS vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và TTBĐS. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá đi ngang.


Sự thăng trầm của thị trường bất động sản cho thấy xu hướng lên xuống của thị trường phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế. Đặc biệt, thị trường chịu ảnh hưởng lớn của 3 yếu tố:

  1. Đô thị hóa và phát triển hạ tầng đô thị;
  2. Hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ và tín dụng;
  3. Hệ thống luật pháp và chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan hành chính nhà nước từ trung ương đến địa phương.

Ngược lại, những giai đoạn thị trường nhà đất “nóng” hay “đóng băng” đều ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế, doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, nhà đầu tư bất động sản và người tiêu dùng.

Theo House Viet Tộng hợp | Thanhnienviet