"Lướt sóng" theo hạ tầng: Người thành tỷ phú, kẻ mất trắng, gánh nợ

Mỗi khi có “tin đồn” về một dự án hạ tầng mới, chắc chắn giới đầu tư bất động sản sẽ đổ xô đi gom đất và đầu cơ đất với số lượng lớn. Ngay cả khi “tin đồn” chưa được xác thực, tình trạng này vẫn diễn ra.

Sau khi vừa có “tin đồn”, năm 2016 Hà Nội đã chuẩn bị mở rộng Quốc lộ 21, đoạn Sơn Tây - Hòa Lạc - Xuân Mai. Bà Đỗ Kiều Oanh, một nhà đầu tư Hà Nội đã nhanh tay chi 1,14 tỷ đồng để mua một lô đất gần quốc lộ 21 thuộc xã Thạch Hòa (Thạch Thất). Diện tích của lô đất này là 130 m2, tương đương 9 triệu đồng / m2.

Theo bà Oanh, bất động sản tăng giá trị lên 1,56 tỷ đồng vào năm 2017 sau khi dự án mở rộng Quốc lộ 21 được công bố, tương đương 12 triệu đồng / m2. Đến nay giá trị tài sản đã lên đến 2,6 tỷ, tức khoảng 20 triệu / m2. Sau gần 5 năm, giá bán của khu đất này đã tăng gần 2,5 lần.

Bà Oanh chia sẻ: Khi quyết định đầu tư dựa trên những lời “đồn thổi” chị đã nhận định đó là một canh bạc nhưng chắc chắn sẽ thắng. Trước sự chứng kiến ​​của những nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm, bà cho biết thời điểm đó Quốc lộ 21 đã xuống cấp và lòng đường hẹp. Không sớm thì muộn, dự án mở rộng Quốc lộ 21 cũng sẽ được thực hiện.

“Quốc lộ 21 là một trong những trục đường chính, huyết mạch phía Tây Hà Nội, nếu Hà Nội có định hướng phát triển khu công nghệ cao Hòa Lạc chắc chắn sẽ đồng bộ với hệ thống giao thông đi kèm thì quốc lộ 21 sớm muộn cũng sẽ được làm mới, nên mua càng sớm, giá đất càng rẻ ”, bà Oanh nói.

Cũng như bà Oanh, bà Tố Loan, một nhà đầu tư khác tại Hà Nội cũng quyết định “lướt sóng” dự án xây dựng đường vành đai 3,5 đoạn qua Hoài Đức.

Năm 2018, bà Loan đầu tư 3,6 tỷ đồng vào lô đất 120 m2 (tương đương 30 triệu đồng / m2) tại quần thể Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội) gần đường Vành đai 3,5.

Sau 3 năm, giá trị của bất động sản này đã tăng gấp đôi, khoảng 7,56 tỷ đồng, khoảng 63 triệu đồng / m2. Trước thềm năm mới, có người đã trả hơn 65 triệu đồng / m2.

Theo dự đoán của bà Loan, giá đất Hoài Đức sẽ tiếp tục tăng mạnh trong vòng 2-3 năm tới. Thứ nhất là Hoài Đức dự kiến ​​sẽ sớm lên quận.

Thứ hai, ngoài đường vành đai 3,5, Hoài Đức còn có nhiều dự án hạ tầng giao thông khác, như dự án mở rộng Quốc lộ 32, mở rộng Tỉnh lộ 432, đường nối Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 32; ....

“Nếu kết hợp cả hai yếu tố này, giá đất Hoài Đức có thể lên tới 100 triệu đồng / m2 trong vòng 2-3 năm tới”, bà Loan nhận định.

Quả thực, mỗi khi có “tin đồn” về một dự án hạ tầng mới, chắc chắn giới đầu tư bất động sản sẽ đổ xô đi gom đất và đầu cơ đất với số lượng lớn. Ngay cả khi “tin đồn” chưa được xác thực, tình trạng này vẫn diễn ra.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội gọi xu hướng đầu tư là “cầm đèn chạy trước ô tô”.

Theo ông Điệp, xu hướng này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Nhiều trường hợp sau khi đầu tư, dự án thay đổi, quy hoạch thay đổi. Trong một số trường hợp, dự án cơ sở hạ tầng bị hủy bỏ. Nếu chủ đầu tư rót vốn trước đó chắc chắn sẽ bị thiệt hại.

Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng, khi đầu tư bất động sản dồn vốn vào những dự án rủi ro cao thì có thể thu lãi lớn nhưng “chẳng ăn thua gì”. Vì vậy, xu hướng đầu tư “cầm đèn chạy trước ô tô” thường dành cho những nhà đầu tư có “máu liều”.

Nguyên nhân là do xu hướng đầu tư “cầm đèn chạy trước ô tô” có thể mang lại cho nhà đầu tư khoản lợi nhuận “khủng”, do giá đất thời điểm đó vẫn chỉ là “tin đồn”. Tuy nhiên, nếu “tin đồn” được cơ quan quản lý nhà nước khẳng định là “có” thì chắc chắn giá đất sẽ đội lên, xem như mua đất lúc đó lãi bán sẽ không còn cao như trước. .

"Đa phần, hạ tầng kiểu 'lướt sóng' ít khi lỗ, chỉ lãi lớn. Nhưng cũng có trường hợp đầu tư sớm, có tin đồn. Ví dụ như trường hợp của Đồng Trúc. Vì vậy, theo tôi, nhà đầu tư nên bỏ vốn đầu tư, nếu họ có quy hoạch chi tiết về hạ tầng thì có thể giá cao hơn nhưng an toàn hơn ”, ông Điệp nói.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, việc đầu tư “chui” như “con dao hai lưỡi”. Nếu bạn may mắn, bạn có thể thắng lớn. Ngược lại, nếu chỉ là tin đồn “không rút chân nhanh” thì bạn phải chấp nhận rủi ro giá đất sẽ tụt dốc thê thảm.

Để đầu tư vào loại hình đầu tư này, nhà đầu tư phải có kinh nghiệm, biết quan tâm đến nguồn vốn của mình và lựa chọn sản phẩm hợp túi tiền. Nhà đầu tư nên tránh sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ không vượt quá 30% tài sản. Nếu vượt quá tỷ lệ này, nhà đầu tư phải vật lộn với lãi suất hàng tháng, do đó, việc đầu tư mang nhiều rủi ro.

• Xem thêm chủ đề: Bất động sản Hà Nội

Theo House Viet Biên tập | Dân trí