Nhà đầu tư bất động sản dễ vỡ mộng "đón gió" quy hoạch

Những ngày đầu năm Tân Sửu, khi thị trường bất động sản còn chưa khởi động tại các thành phố lớn thì bất ngờ rộ lên cơn sốt đất nền tại một số khu vực vùng ven để “đón đầu” quy hoạch. Tuy nhiên, cơn sốt nhanh chóng giảm xuống và rút đi như các nó đến...

"Cục lửa" chuyền tay nhau

Hớn Quản - một huyện vùng sâu của tỉnh Bình Phước vốn yên bình. Người dân đa số bám ruộng, bám vườn quanh năm. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay cảnh tượng này không còn bình lặng khi cò đất đi đâu cũng kháo nhau về việc sắp có sân bay ở khu vực này và giá đất tăng đột biến, không ngừng nhảy múa.

Theo tìm hiểu, “cơn sốt” đất xảy ra ở huyện Hớn Quản ngay sau khi Bình Phước đề xuất Thủ tướng Chính phủ sử dụng sân bay Técníc Hớn Quản để xây dựng sân bay lưỡng dụng và đoàn công tác tỉnh ủy Bình Phước phỏng về khảo sát vào giữa tháng 2 năm 2021, liên quan đến quy hoạch sân bay Técníc.

Một số cò đất từ ​​các nơi đã ồ ạt rút về khu vực các khu vực Tân Lợi, An Khương (huyện Hớn Quản) để đi tắt đón đầu nhằm “lướt sóng”, kiếm lời từ những mảnh đất đang trồng cây cao su. Hàng trăm ô tô mang biển số TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước ... đứng thành hàng dài trên đường.

Môi giới, người xem và người mua đất hoạt động khá sôi nổi trong khu vực quy hoạch Sân bay Técníc. Trên tuyến đường liên An Khương - Tân Lợi đoạn từ ngã ba ấp Sóc Trào A (xã Tân Lợi) đến ấp 5 (xã An Khương) có hàng chục tấm biển ghi “Mua bán đất sân bay Técníc”. , “điểm tư vấn mua bán đất nền”, “Bán đất sân bay giá rẻ”, “Mua bán đất sào sân bay Técníc”… mọc lên dày đặc.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, người có mặt tại tâm điểm của cơn sốt đất ở Bình Phước, nói với phóng viên rằng đó là cơn sốt ảo.

“Nếu giá đất ở Bình Phước tăng gấp 4 đến 5 lần chỉ trong một tuần thì điều duy nhất có thể khẳng định đó là cơn sốt ảo. Ngoài ra, thông tin về việc xây dựng sân bay vẫn chỉ nằm trên giấy, chưa có quy hoạch và chưa biết khi nào mới thành hiện thực ”, ông Chánh nói và tiếp tục phân tích dù ông cho biết thông tin đến trước. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án bán nền gần trung tâm, với giá bán cao đột biến so với trước Tết cho thấy cơn sốt do cò đất cố tình gây ra.

Nhưng cơn sốt “bạo phát” cũng “bạo tàn”chỉ sau 10 ngày chính quyền địa phương huyện Quản Hớn đưa ra cảnh báo với người dân rằng hầu hết các giao dịch đều do “cò đất” gây ra, theo cơ quan chức năng. Có rất ít giao dịch thật sự. Nếu chỉ có đặt cọc, tiền cọc lại bẻ qua lại gây hại cho những người mua thiếu hiểu biết.

Trên thực tế, đây không phải là lần đầu tiên diễn ra cơn sốt theo kiểu “thả mồi bắt bóng". Còn nhớ năm 2019, cơn sốt đất cũng nổi lên tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Vào thời điểm đó, chỉ biết có một “ông lớn” trong ngành bất động sản về khu vực này, đầu tư vào một khu đô thị phức hợp rộng hàng trăm hécta và dù chưa có quy hoạch rõ ràng. Nhưng đâu đâu cũng có cò đất, sốt ảo có nơi tăng giá gấp 2-3 lần chỉ trong một tuần khiến chính quyền địa phương phải phát đi cảnh báo và sau đó mới hạ nhiệt.

Sau 2 năm khu vực này không có gì thay đổi cho đến nay. Chỉ có nhiều trường hợp đất tiếp tục được bán với giá giảm mạnh so với thời điểm sốt, nhưng hầu như không có tính thanh khoản.

Năm 2020, cơn sốt bùng phát trở lại trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, với thông tin cò đất làm cơ sở cho cơn sốt là nhiều công ty lớn tại TP.HCM đổ về đây mua đất phát triển dự án, hoặc trong thời gian sắp tới. Sẽ có đường cao tốc Dầu Giây - Liên Khương nối Đồng Nai đến Lâm Đồng, rồi đây là “đặc sản” của vùng quê có khí hậu mát mẻ rất tuyệt vời để nghỉ dưỡng quanh năm ... và lâu nay hàng loạt các doanh nghiệp nhỏ lẻ, nhà đầu tư cá nhân đã vào Lâm Đồng mua lại các đồi chè, rẫy cà phê rồi phân lô bán nền.

Nghiên cứu cho thấy, tại Bảo Lộc mới chỉ có 6 dự án bất động sản được cấp phép, nhưng hiện đã có hơn 30 dự án bất động sản đi vào hoạt động. Điểm chung của các dự án “lậu” này là phân lô bán nền, san lấp mặt bằng, tạo hạ tầng trên đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp được chia lô nhỏ và rao bán khắp nơi.

Trên các tuyến đường dẫn ra ngoại thành Bảo Lộc, đất được rao bán như ... mớ rau. Các cò đất tràn ra đường để tiếp cận xe biển số tỉnh và tiếp thị những khu đất vốn vẫn là đất nông nghiệp nhưng đã trơ trụi vì bị ủi trọc. Có thể nói, từ phường đến xã ở Bảo Lộc có những dự án bất động sản chưa được cấp phép, rao bán công khai khắp nơi. Giá đất ở Bảo Lộc tăng chóng mặt, cao gấp 2-3 lần so với vài năm trước.

Trước cơn sốt ảo tàn phá “thủ phủ chè Việt Nam” thông qua việc phân lô, tách thửa trái phép trên các đồi chè, lãnh đạo tỉnh Lâm Đồng đã yêu cầu các cơ quan chức năng đầu năm 2021 phải kiểm tra và giao công an vào cuộc điều tra các dự án trái phép. Và sau khi cơ quan công an vào cuộc, theo ghi nhận của phóng viên, bất động sản ở Bảo Lộc bắt đầu “xì hơi” và có câu ví von “đắm thuyền trên núi” dành cho những người muốn lướt sóng ở Bảo Lộc.

Cẩn thận bỏng tay

Đồng ý rằng việc nhanh chóng thu thập thông tin thị trường và quy hoạch là một yếu tố rất quan trọng, và trên thực tế, đã có không ít nhà đầu tư “hốt bạc” nhờ thu thập thông tin và đón đầu quy hoạch. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi nhà đầu tư am hiểu, đánh giá nguồn thông tin chính xác, tránh đầu tư theo kiểu phong trào. Nếu không, bạn rất dễ bị “mắc cạn”.

Theo ông Phan Công Chánh, cơn sốt đất ngày càng dày và thời gian ngày càng rút ngắn trong những năm gần đây. Vì vậy, các nhà đầu tư phải luôn cảnh giác khi nghe và phân tích thông tin sốt đất. Bản chất của cơn sốt đất giống như “cục lửa” chuyền tay nhau. Người châm lửa sẽ luôn chiếm ưu thế trong cuộc chơi và người cuối cùng sẽ là người lãnh đủ.

“Sự tò mò và lòng tham sẽ khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân đưa ra những quyết định sai lầm. Việc tăng giá ảo từ 300-400% trở lên trong thời gian ngắn chỉ vài ngày là điều không tưởng đối với giới đầu tư bất động sản. Nếu không cảnh giác, nhà đầu tư ... sẽ bị làm thịt”, ông Chánh nói và cho rằng nếu cơn sốt đất không gắn với giá trị thực của khu vực đó, như mật độ dân số, GDP / đầu người, hạ tầng ... các sự kiện kinh tế - xã hội. .. thì sẽ sốt ảo. Trong cơn sốt, nhà đầu tư cuối cùng sẽ là người thua thiệt nhiều nhất vì họ sẽ phải mua bất động sản với giá nhiều năm, thậm chí hàng chục năm sau đó. Không ai tự bảo vệ mình tốt bằng chính mình, các nhà đầu tư muốn chiến thắng trên thị trường bất động sản do đó phải học hỏi kiến ​​thức và không ngừng nâng cao kiến ​​thức. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để phân biệt giữa cơn sốt đất thật hay ảo và đầu tư thành công.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time  lý giải cơn sốt ở vùng ven, cho rằng bất động sản khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, giá đất tăng cao nên xu hướng về thị trường tỉnh lẻ là điều tất yếu. dư địa phát triển của Thị trường này còn rất lớn và khả năng sinh lời cũng cao hơn nhờ giá cả yếu và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển.

“Tuy nhiên, đối với các thị trường này, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ, từ yếu tố quy hoạch đến năng lực chủ đầu tư và các vấn đề pháp lý”, ông Tiến nói và khuyến cáo khi đầu tư vào bất động sản cần tính toán xem sản phẩm bất động sản đó có giá trị sử dụng, khả năng trường vốn đến đâu, sử dụng đòn bẩy tài chính để mua sản phẩm bất động sản ăn theo cơn sốt nhằm "lướt sóng" họ có khả năng bị "mắc cạn" rất cao.

Theo House Viet Biên tập | Tinnhanhchungkhoan.vn