Siết đặt cọc giữ chỗ để tránh huy động vốn trái phép

25/01/2021 - 08:11

Nhiều dự án bất động sản dù chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ, thậm chí vẽ ra dự án để lừa người dân chiếm đoạt tiền đặt cọc rồi bỏ trốn.

Hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) lách luật huy động vốn trái phép thông qua hình thức ký quỹ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… diễn ra tràn lan và vẫn chưa thể kiểm soát được do luật còn lỏng lẻo.

Mất hàng tỷ đồng vì dự án ma

Anh M. là công nhân một công ty ở Bình Dương và hàng trăm khách hàng đang điêu đứng vì đặt cọc mua dự án "ma" của Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Địa ốc Ba Thành Phát (TP.Thủ Dầu Một, Bình Dương).

Theo anh M, được bạn bè giới thiệu dự án đất nền có giá rẻ hơn thị trường ở xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, Bình Dương nên anh gom hết tiền tiết kiệm để mua. “Chúng tôi được nhân viên môi giới của Công ty Ba Thành Phát giới thiệu dự án đất nền có đầy đủ pháp lý, giá chỉ 400-450 triệu đồng / nền. Lúc đầu đặt cọc 50 triệu, sau đó công ty ký thỏa thuận và trả góp 15% -20% / đợt và cam kết ra sổ đỏ từng nền. Tuy nhiên, tôi và nhiều khách hàng đóng gần 50% giá trị lô đất thì chúng tôi mới phát hiện ra hành vi lừa đảo”- anh M. nói.

Hàng trăm khách hàng điêu đứng vì đặt cọc mua dự án ma của Công ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc Ba Thành Phát. Ảnh: QUANG HUY

Hàng trăm khách hàng điêu đứng vì đặt cọc mua dự án ma của Công ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc Ba Thành Phát. Ảnh: QUANG HUY

Mới đây, ngày 22/1, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Dương cho biết đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với Nguyễn Tuấn Linh, giám đốc và Lê Minh Nhựt, phó giám đốc Công ty đầu tư xây dựng phát triển địa ốc Ba Thành Phát, để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo điều tra ban đầu, Linh, Nhựt và một số cá nhân khác góp tiền mua khoảng 9,8 ha đất tại xã Lai Hưng. Các cá nhân này thành lập công ty và tự ý đặt tên dự án là Thành Phát City 1 sau đó phân thành 460 nền đất. Trong thời gian chờ chủ trương dự án, Công ty Ba Thành Phát đã rao bán, đặt cọc, ký hợp đồng thỏa thuận và thu tiền của khách hàng.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương không chấp thuận chủ trương cho dự án này do không phù hợp quy hoạch xây dựng. Đến thời điểm này, nhiều khách hàng đã yêu cầu công ty hoàn vốn. Kết quả là công ty này chỉ hoàn vốn cho 165 khách hàng. Còn lại 43 khách hàng đã trả số tiền lên đến 17 tỷ đồng vẫn chưa được công ty này trả lại nên đã gửi đơn tố cáo đến cơ quan công an.

Tương tự, nhiều khách hàng mua dự án khu dân cư tại phường Long Phước, quận 9, TP.HCM cũng chung cảnh ngộ khi ông Nguyễn Văn Quý, giám đốc Công ty Trung Quý - Huế, nhận hàng tỷ đồng tiền đặt cọc rồi bỏ trốn. Ngày 11/1, Quý bị Công an tỉnh Bình Dương bắt tạm giam 4 tháng về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Quý dẫn khách hàng đến dự án của chủ đầu tư khác nhưng lại giới thiệu dự án đầu tiên là do công ty mình làm chủ đầu tư và thu 7 tỷ đồng tiền đặt cọc.

Quy định rõ ràng để bảo vệ người mua

Thời gian gần đây, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn khi không đạt yêu cầu mở bán. Thậm chí, nhiều dự án chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa làm móng ... nhưng vẫn được mở bán thông qua "hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng cam kết chuyển nhượng, hứa hẹn. nhận chuyển nhượng, hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng "...

Điều đáng nói, hiện nay có nhiều quy định trái ngược nhau về hành vi ký quỹ nên UBND TP.HCM đã có văn bản kiến ​​nghị Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể về việc ký quỹ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được coi là hành vi huy động vốn hay không.

Theo văn bản số 279/2016 của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) có nội dung “nếu mục đích đặt cọc chỉ để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký kết, nếu chủ đầu tư không sử dụng tiền ký quỹ vào mục đích huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì việc ký quỹ trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn”.

Ngược lại, Công văn số 523/2015 của Bộ Xây dựng có nội dung “Hành vi nhận giữ chỗ cũng là một hình thức huy động vốn, hình thức tạm ứng trái quy định”.

Do yêu cầu khẩn trương xử lý vi phạm hành chính trên, UBND TP kiến ​​nghị Bộ Xây dựng sớm có văn bản hướng dẫn xử lý dứt điểm nêu trên để kịp thời xử lý dứt điểm vụ việc trên toàn TP.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cũng cho rằng, cần có quy định rõ ràng hơn, hoặc hướng dẫn liên quan đến số tiền ký quỹ này vì hiện nay luật chưa đề cập đến vấn đề này, cách hiểu cũng khác nhau. Như pháp luật dân sự có quy định về việc đặt cọc và xử lý việc đặt cọc nhưng dựa trên cơ sở thỏa thuận mua bán tài sản hiện có. Còn đối với tài sản hình thành trong tương lai thì chưa có quy định về ký quỹ.

Hiện nay, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ được hiểu là thỏa thuận dân sự, đây có thể nói là “vùng xám” trong các quy định pháp luật về vấn đề này. Vì vậy, việc cơ quan quản lý “làm sáng tỏ” quy định về đặt cọc trong các trường hợp, nhất là tài sản bất động sản hình thành trong tương lai là rất quan trọng”- ông Chánh nhìn nhận.

Dự án không đủ pháp lý và không thể đặt cọc

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp phải hoàn thành phần móng, phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng, đồng thời phải thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng về nhà ở. bán, cho thuê mua để bán.

Đối với dự án đất nền, nhà liên kế phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Vì vậy, trường hợp chủ đầu tư không đủ các điều kiện trên mà ký đặt cọc giữ chỗ hoặc thu tiền của khách hàng là vi phạm pháp luật. Số tiền đặt cọc chỉ từ 5% -10% giá trị sản phẩm, còn thanh toán trên 30% giá trị nhà đất thì phải ký hợp đồng mua bán. Việc đặt cọc như vậy là trái với Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật sư HUỲNH ĐỨC HỮU, Đoàn Luật sư TP.

Theo báo Pháp Luật