Thấy gì từ con số tồn kho của doanh nghiệp bất động sản?

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến xu hướng tồn kho bất động sản ngày càng tăng như Covid 19 làm chậm tiến độ các dự án, vướng mắc về thủ tục pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư ...

Nhiều doanh nghiệp đã chất đống hàng tồn kho

Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV / 2020 của Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG - HSX) ghi nhận doanh thu năm 2020 đạt 2.890 tỷ đồng, giảm một nửa so với năm 2019, lỗ 126 tỷ đồng, trong khi năm ngoái ghi nhận khoản lãi 1.886 tỷ đồng. Đây là năm đầu tiên công ty bất động sản này báo lỗ kể từ khi niêm yết vào cuối năm 2009.

Nhưng con số trên chưa phản ánh hết bức tranh tài chính của Đất Xanh Group năm 2020. Tính đến 31/12/2020, hàng tồn kho của Đất Xanh tăng 51%, ghi nhận 10,251 tỷ đồng, chiếm 55% tổng giá trị tài sản. Các dự án thành phẩm tồn kho của Đất Xanh như dự án An Viên, dự án Luxgarden, khu dân cư ngã tư Phó Đức Chính và Ngô Quyền. Các dự án này đứng hình so với thời điểm năm 2019.

Trong khi đó, bất động sản dở dang là 9,668 tỷ đồng, nhiều dự án so với cuối năm 2019 hầu như không có biến động về tiến độ xây dựng như Dự án Tuyên Sơn, Dự án Hiệp Bình Phước - Thủ Đức, Dự án C1, Dự án Gemriverside, dự án Phố Mơ ...

Hàng tồn kho tăng là nguyên nhân chính dẫn đến dòng tiền âm 361 tỷ đồng. Nợ phải trả của Đất Xanh tiếp tục tăng mạnh so với cuối năm 2019, ghi nhận 14.379 tỷ đồng, trong đó, nợ thuê tài chính chiếm 41% tổng nợ phải trả của Đất Xanh.

Tại Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, hàng tồn kho cũng tăng 16%, ghi nhận 9.308 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản. Hàng tồn kho tăng cũng khiến dòng tiền hoạt động kinh doanh âm 11,6 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của Phát Đạt tập trung ở các dự án The EverRich 2, dự án khu du lịch Bến Thành - Long Hải, dự án khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, dự án trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, Dự án Khu dân cư làng nghề và trung tâm xã Hàm Ninh ... Chủ yếu là giá trị bồi thường đất, tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng ...

Tại Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản An Gia, đến cuối quý 4/2020, hàng tồn kho tăng 120% so với cuối quý 4/2019, ghi nhận 5.734 tỷ đồng, chiếm 59% tổng lượng tài sản của công ty. Hàng tồn kho của An Gia chủ yếu đến từ Dự án The Sóng, Dự án The Westage, Dự án River Panorama1, Dự án Panorama 2, Dự án Sky 89, Dự án Signial… Các dự án này An Gia đang dùng tài sản thế chấp đối với trái phiếu đã phát hành.

Tương tự các doanh nghiệp trên, đến cuối năm 2020, tổng tài sản của Nam Long tăng 23% so với đầu kỳ lên 13.460 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho tăng mạnh 40% lên 6.028 tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng tài sản, chủ yếu nằm ở các dự án dở dang như Akari City (TP.HCM), WaterPoint (Long An), dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông, dự án Novia… Trong đó, nhiều dự án quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của các công ty tập đoàn.

Một số doanh nghiệp khác cũng tăng hàng tồn kho như DRH Holding, Khải Hoàn Land ...

Gánh nặng đối với doanh nghiệp và nền kinh tế

Tồn kho bất động sản của các công ty niêm yết bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm.

Tồn kho thành phẩm, như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất khả năng thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành một đống nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thực hiện biến hàng tồn kho thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn kho chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp, giá bán trên 35 triệu đồng / m2.

“Tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, nhiều dự án trước đây thuộc phân khúc trung cấp có giá 25 triệu đồng / m2 nhưng nay đã được đẩy lên phân khúc cao cấp lên tới 30 - 40 triệu đồng / m2, tỷ lệ bán là rất ít, sức hấp thụ không cao ”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng ... của dự án đang trong giai đoạn triển khai. Lý thuyết là vậy nhưng trên thực tế, nhiều dự án mãi không xong vì nhiều nguyên nhân, cả thủ tục pháp lý, vốn .. nên cứ “mắc kẹt” ở mảng BĐS dang dở.

Đơn cử, dự án Gemriverside (Đồng Nai) - dự án trọng điểm của Đất Xanh được triển khai trong năm 2018 với tổng vốn đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng, dự kiến ​​hoàn thành vào tháng 9/2019, nhưng đến nay vẫn còn vướng mắc thủ tục pháp lý không thể tiếp tục. Tính đến 31/12/2020, Đất Xanh đã ném vào dự án này 1.558 tỷ đồng.

Năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu kém cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án dở dang, chậm tiến độ thi công. “Các dự án chậm tiến độ cũng có thể do doanh nghiệp thiếu vốn, năng lực tài chính yếu nên không thể tiếp tục thi công”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh. Việc bất động sản dở dang của doanh nghiệp một phần do Covid 19 làm chậm tiến độ dự án từ đầu năm 2020. Một số dự án do chủ đầu tư yếu kém về tài chính buộc phải chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba hoặc “thay máu” cổ đông để tiếp tục đầu tư vào dự án.

Năm 2020, tại EverRich2 sau một thời gian “chết lâm sàng”, Phát Đạt cho biết công ty đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của nhà nước để chuyển nhượng phần còn lại của dự án cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain. Tương tự, tại EverRich3, Phát Đạt cũng đang hoàn thiện các thủ tục chuyển nhượng Công ty TNHH Dynamic Innovation.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, số liệu tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh hết số lượng tồn kho thực của lĩnh vực bất động sản trên cả nước. Có nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết khác…. “Lượng tồn kho bất động sản tăng cao sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng pháp lý, đang dừng triển khai, không ra sản phẩm, tăng gánh nặng chi phí, tăng lãi vay ... ”, ông Châu nói.

Ở góc độ tích cực hơn, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng năm 2021 khi năng lực nhà đầu tư được cải thiện, tình hình tài chính doanh nghiệp được cải thiện, các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ cùng với chính phủ mới. Việc đi vào hoạt động sẽ đẩy nhanh các dự án, tạo nguồn cung dồi dào hơn cho thị trường vào năm 2021.

Theo VnEconomy