Thị trường địa ốc: “Dìm giá” để gom hàng?

Thị trường đang xuất hiện nhiều thông tin bất động sản cắt lỗ sâu và thực tế là có những trường hợp gặp áp lực về dòng tiền buộc phải bán giảm giá, song cũng cần cảnh giác với chiêu trò “dìm giá” để gom hàng của “cá mập”, “đội lái”…

Tràn lan tin cắt lỗ “ảo”

Không phải bây giờ, mà từ cuối năm 2022, các thông tin rao bán cắt lỗ ở nhiều phân khúc bất động sản, từ đất nền đến liền kề, biệt thự… được quảng cáo tràn ngập trên nhiều tuyến phố cũng như diễn đàn về bất động sản. Tuy nhiên, khi liên hệ để tìm mua thì mới thấy sự thực không phải như vậy.

Đơn cử, mới đây, một trang tin điện tử thu hút lượng lớn độc giả là các nhà đầu tư thông tin rằng: “Giá biệt thự, nhà phố tại dự án SwanBay Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai) hiện giảm mạnh, nhiều sản phẩm giảm gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái”.

Để tăng sự chú ý, trang tin này nêu rõ, mức giá giao dịch biệt thự song lập diện tích 8x20 m2 tại dự án có giá khoảng 5-6 tỷ đồng/căn, trong khi cùng thời điểm này năm ngoái, giá dao động từ 9-10 tỷ đồng/căn. Các sản phẩm biệt thự đơn lập diện tích 16x21 m2 có giá 14-16 tỷ đồng/căn vào đầu năm 2022, hiện giảm còn 10-11 tỷ đồng/căn. Tương tự, giá giao dịch các căn nhà phố diện tích 7x21 m2 hiện ở quanh mức 5-6 tỷ đồng/căn, giảm khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, không lâu sau đó, những người làm môi giới, chủ đầu tư và cả những người đã mua nhà ở Khu đô thị SwanBay đều cho biết, không có chuyện nhà phố, biệt thự ở khu này giảm giá sâu như vậy.

“Tại dự án SwanBay, biệt thự song lập diện tích 8x20m đang được chào bán từ 10,5-13 tỷ đồng/căn, còn biệt thự đơn lập diện tích 16x21m giá dao động từ 19-23 tỷ đồng tùy vị trí, chứ không có chuyện giảm tới phân nửa như thông tin trên”, một lãnh đạo Công ty cổ phần Vina Đại Phước (chủ đầu tư dự án) đính chính, đồng thời cho biết thêm, căn nhà phố liền kề diện tích 7x21m giao thô tại khu này hiện có giá 6,5 tỷ đồng/căn, trong khi đỉnh điểm năm ngoái khoảng 6,7-7 tỷ đồng/căn, còn căn đã có nội thất là 8,5 tỷ đồng, chứ không có giá 5-6 tỷ đồng. Tương tự, các sản phẩm villa shophouse diện tích 130-230 m2 giá dao động từ 12-16 tỷ đồng/căn đối với khu Le Centre, còn shophouse khối đế chung cư này có giá từ 8-10 tỷ đồng/căn, chứ không phải 6-9 tỷ đồng.

“Phân khu SwanBay Le Centre được triển khai vào cuối năm 2019 với quy mô 1.111 sản phẩm, bao gồm 520 căn biệt thự và 591 căn hộ đã xây dựng xong. Bên cạnh đó, khu trường học đang được xây dựng, dự kiến đưa vào hoạt động quý III/2023”, vị này thông tin thêm.

Hay tại TP. Thủ Đức, TP.HCM, một dự án khu dân cư thuộc phường Hiệp Bình Phước dù đang triển khai đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dự án hay kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật, nhưng trên một số trang web và mạng xã hội về bất động sản, có một số đơn vị, cá nhân thực hiện việc quảng cáo, tiếp thị chào bán sản phẩm bất động sản với những thông tin như: “Gia đình cần tiền gấp, cắt lỗ 500 triệu đồng so với giá gốc”, “Do ôm hàng số lượng lớn nên cần ra hàng gấp với giá ‘sale off’ 50%”...

Ông Cao Văn Hoàng, đại diện Công ty Đầu tư phát triển H.U - chủ đầu tư dự án cho biết, thông tin trên là hoàn toàn sai lệch. Các tổ chức, cá nhân quan tâm đến sản phẩm của dự án cần tìm hiểu thông tin chính thống tại website chính thức của Công ty.

“Khách hàng cần nâng cao cảnh giác, thận trọng trước các thông tin sai lệch nêu trên. Sau khi các sản phẩm của Công ty có đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật và có kế hoạch cụ thể, chúng tôi sẽ có thông báo chính thức”, ông Hoàng nói.

“Chiêu trò” để gom hàng?

Trước tình trạng rao bán “cắt lỗ ảo” này, nhiều nhà đầu tư nghi ngại rằng, liệu đây có phải là chiêu trò “dìm giá” của một nhóm “cá mập” nào đó nhằm gom hàng số lượng lớn, bởi hiện tại được xem là thời điểm “vàng” để săn hàng khi Chính phủ, các cơ quan quản lý và chính quyền các địa phương đang đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Là người có kinh nghiệm nhiều năm trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, ông Cao Hữu Phi, nhà đầu tư tại TP.HCM cho hay, những tháng cuối năm 2022 mới là giai đoạn bất động sản giảm giá kịch khung, vì lúc đó thị trường hoảng loạn do kẹt tiền toàn diện. Bước sang giai đoạn đầu năm 2023, nguồn vốn dần ổn định trở lại, lãi suất bắt đầu hạ nhiệt..., đa số doanh nghiệp hay nhà đầu tư nhỏ lẻ vay cũng đã tái cơ cấu nguồn vốn và tăng dự trữ tiền mặt. Vì vậy, khả năng giá bất động sản giảm sâu chỉ xảy ra ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý (chưa có sổ), còn tại các dự án đã có sổ thì không có chuyện cắt lỗ nhiều.

“Tôi nghĩ việc rao bán bất động sản giảm giá sâu là chiêu trò của một nhóm ‘đội lái’ nào đó, chứ hiện nay, Nhà nước đang tập trung kích cầu bất động sản, từ đó hầu hết nhà đầu tư đều cố gắng cơ cấu dòng tiền để giữ lại chờ đợi, nên việc đăng tin cắt lỗ tràn lan có thể có ý đồ và thực tế cũng không có ai bán cắt lỗ tới mức đó”, ông Phi nêu quan điểm.

Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ chẳng xa lạ gì với các chiêu trò làm giá của “đội lái”, đó là nhóm các nhà đầu tư có nhiều vốn câu kết, thông đồng với nhau để thao túng giá cổ phiếu trên thị trường nhằm trục lợi. Việc các chủ thể thực hiện hoạt động thao túng giá thường xuất hiện trong giai đoạn thị trường còn sơ khai, vì mới hình thành nên xu hướng đầu tư vẫn bị chi phối nhiều bởi tâm lý đám đông, hành lang pháp lý cũng chưa đầy đủ, chặt chẽ để quản lý… Trên thị trường địa ốc cũng như vậy, song có một điểm khác biệt cơ bản là giá trị một sản phẩm bất động sản thường là lớn, thậm chí có thể là gia tài của một gia đình, dòng họ, nên việc đưa ra quyết định sẽ rất thận trọng.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, muốn biết một bất động sản có “cắt lỗ” thực hay không thì không có cách nào khác là phải liên tục quan sát thị trường.

“Ví dụ, người ta nói sản phẩm này trước đây bán 1,1 tỷ đồng, hiện giảm giá còn 1 tỷ đồng. Nếu không tìm hiểu kỹ, chúng ta sẽ tưởng là cắt lỗ, nhưng thực tế không phải vậy, mà đó là mức giá kỳ vọng của người bán. Do đó, phải quan sát liên tục, tìm hiểu xem mặt bằng giá bất động sản khu vực đó là bao nhiêu thì mới biết sản phẩm mình muốn mua có thực sự ‘cắt lỗ’ hay không”, ông Quang phân tích, đồng thời chia sẻ thêm: “Trên thị trường, ai cũng muốn mua bất động sản cắt lỗ, nhưng thực tế, các nhà đầu tư lớn đã sẵn sàng mua hàng cắt lỗ từ 10-20%, kết quả là không mua được bao nhiêu”.

Tổng hợp | Tinnhanhchungkhoan.vn