Thị trường địa ốc: Nghịch lý thanh khoản thấp, giá không ngừng tăng

Mặc dù thị trường bất động sản trầm lắng, thanh khoản thấp, song giá căn hộ vẫn không ngừng tăng. Điều này nghe có vẻ nghịch lý nhưng lại đang là thực tế tại TP.HCM...

Vắng bóng dự án mới

Thu nhập hàng tháng khoảng 20 triệu đồng, vợ chồng anh Nguyễn Toàn (ngụ tại TP.Thủ Đức, TP.HCM) chật vật tìm mua một căn hộ để an cư trong suốt 2 năm qua nhưng vẫn chưa tìm được. Theo chia sẻ của anh Toàn, tháng 6 năm trước, có một dự án căn hộ thuộc địa giới hành chính thuộc TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, nhưng liền kề với TP.HCM mở bán với giá bán trung bình 40 triệu đồng/m2.

“Tôi tin tưởng chủ đầu tư này khá uy tín, dự án pháp lý hoàn chỉnh và có chính sách cho khách hàng trả chậm không lãi suất. Song điều mà vợ chồng tôi cân nhắc là do dự án này thuộc tỉnh Bình Dương, nên sau đó không quyết định mua. Hơn nữa nghĩ thị trường khó khăn, chờ giá giảm thêm mới quyết định”, anh Toàn chia sẻ và cho biết, từ đó đến nay vợ chồng anh vẫn miệt mài tìm căn hộ phù hợp tại TP.HCM để mua, nhưng hầu như không có dự án mới nào mở. Lác đác có dự án công bố ra thị trường, nhưng qua tìm hiểu giá cao ngất ngưởng, hầu hết trên 70 triệu đồng/m2, nhưng điều quan trọng hơn qua tìm hiểu thì dự án vẫn chưa hoàn thiện pháp lý. Sau đó, vợ chồng anh Toàn quay lại dự án tại Bình Dương tính mua, nhưng hiện dự án đã được bán hết hàng, muốn mua lại phải trả tiền chênh cho khách đầu tư từ 200 đến 300 triệu đồng/căn hộ.

Câu chuyện tìm nhà của cợ chồng anh Toàn không phải là cá biệt, mà đó là thực tế chung cùa thị trường địa ốc tại TP.HCM. Hơn 2 năm ảnh hưởng dịch Covid-19 và gần 2 năm thêm cú bồi suy thoái, thị trường địa ốc theo đó cũng rơi vào tình trạng trầm lắng, thanh khoản sụt giảm sâu. Những tưởng khó khăn sẽ khiến giá thị trường chung giảm đều, song riêng với phân khúc thị trường căn hộ tại TP.HCM lại đang chứng kiến thực trạng, chẳng những giá không giảm mà còn có xu hướng ngày một tăng cao hơn.

Báo cáo khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM nửa đầu năm 2023, cho thấy thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm và giá bán tăng cao. Đặc biệt, tâm lý thận trọng của người mua đang gây áp lực không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trường. Giá căn hộ trung bình trong quý 2/2023 lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng/căn phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân vẫn duy trì sức hấp dẫn.

“Dữ liệu của Savills cho thấy ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm đến 86% theo năm. Giá bán trung bình 125 triệu VNĐ/m2 thông thủy”, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills nói và cho biết, thị trường chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc do nguồn cung hạn chế xen lẫn tâm lý lo ngại của người mua trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn. Song giá căn hộ vẫn tăng là một thực tế.

Báo cáo của Savills cũng đưa ra phân tích về khoảng cách thu nhập bình quân của người có nhu cầu nhà ở và giá căn hộ ngày càng chênh lệch ngày càng nhiều. Theo đó, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần”, vị chuyên gia của Savills nhận định. Với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40-50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

• Có thể bạn quan tâm: Bán căn hộ chung cư tại Tp Hồ Chí Minh

Tắc thủ tục, tắc nguồn cung

Có nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ tại TP.HCM vẫn không ngừng tăng giá trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng là do chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, tiền đất… tăng cao. Song, theo phân tích của giới chuyên môn, nguyên nhân gốc rễ khiến nguồn cung bị tắc là do vướng thủ tục, khiến hàng trăm dự án bị “đắp chiếu” trong suốt nhiều năm qua không triển khai được.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù TP.HCM được biết đến là một siêu đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao. Song, 3 năm qua số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án, và 5 tháng đầu năm 2023 có thêm 2 dự án. Tổng cộng trong 2 năm rưỡi kể từ khi luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này. Còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Mặc dù trong suốt thời gian qua, lãnh đạo TP.HCM đã liên tục tổ chức nhiều cuộc họp để tháo gỡ thủ tục cho các dự án, nhưng việc tháo gỡ vẫn chưa đến đâu, do nhiều vướng mắc liên quan đến luật, đến nghị định. Theo khảo sát của HoREA, trong số hàng trăm dự án đang bị “trùm mền” tại TP.HCM bị vướng thủ tục do khẩu định giá đất, tiền sử dụng đất chiếm đến 70% dự án.

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất. Tuy nhiên, lại có thêm những lo ngại khi Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất trong dự thảo Nghị định 44 sửa đổi chỉ còn 3 phương pháp định giá: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất, còn loại bỏ phương pháp thặng dư - phương pháp mà theo các chuyên gia, doanh nghiệp là tối ưu khi định giá đất cho dự án bất động sản.

Tại Hội thảo “định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã trực tiếp hoặc gửi bài tham luận bày tỏ quan điểm cần thiết giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất; nếu bỏ có thể sẽ gây khó khăn, tắc nghẽn hơn nữa tình trạng chậm thẩm định giá đất, thị trường bất động sản tiếp tục khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Phương pháp thặng dư phản ánh được giá trị thị trường của khu đất cần định giá bao gồm các yếu tố: mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; mật độ xây dựng; chiều cao công trình; hệ số sử dụng đất; phản ánh được giá trị dòng tiền trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mang tính thực tiễn cao.

“Phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, doanh thu, lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia chênh lệch địa tô. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế”, ông Chung khẳng định.

Nguồn: Tinnhanhchungkhoan.vn